在线咨询

在线预约

>

买房过程中排除查封执行成功案例

发布者:郑和希 律师|时间:2022-07-11|60人看过

起诉原告曾某某向本院提出诉讼请求:停止对北京市通州区杨庄南里×××号房屋的查封,不将其作为执行标的进行拍卖。事实与理由:曾某某于2010年10月18日与被执行人某某公司签订《商品房预售合同》,约定向其购买北京市通州区杨庄南里×××房屋(以下称“案涉房屋”),并按照约定支付了购房款。购买案涉房屋后,曾某某自2011年11月以来,一直居住在案涉房屋内。直到2020年04月曾某某查询不动产登记信息,发现案涉房屋为不可交易状态,曾某某通过拨打北京12345市民服务热线寻求帮助,其后经有关部门答复,才得知案涉房屋已被抵押在农商支行名下,且已被法院查封冻结。2003年3月曾某某的丈夫时任市人民政府驻北京联络处主任,夫妻二人居住在北京,取得了北京工作居住证且符合当时购房条件,因此曾某某购买了该房屋。上述《商品房预售合同》系双方真实意思表示,依法成立并生效,且曾某某已按照约定履行了主要的付款义务,对案涉房屋进行了实际占有和使用,案涉房屋也是曾某某在北京市仅有的一套房产。曾某某认为,案涉房屋的所有权应当属于曾某某。在未对案涉房屋产权归属及实际占有情况进行调查核实的情况下,农商支行便办理了某某公司的土地抵押担保贷款,在涉案房屋办理抵押,并导致涉案房屋被错误查封,致使涉案房屋现在面临作为执行标的被拍卖,用以清偿某某公司债务的实际风险中。如果涉案房屋作为执行标的被拍卖,最终的债务承担,实际上转嫁给了处于最弱势作为房屋买受人的曾某某,导致曾某某处于“钱房两空”的境地。曾某某为维护自身合法权益,依法提出了执行异议申请,请求解除对案涉房产的查封,不将其作为执行标的进行拍卖。2021年2月,法院作出(2021)京04执异某号执行裁定书,驳回了曾某某的异议请求。曾某某对(2021)京04执异某号执行裁定书不服,故提起执行异议之诉。主要理由如下:对于曾某某请求是否应当予以支持,应当参照《执行异议和复议规定》第二十九条来审查曾某某是否享有排除强制执行的民事权益。(2021)京04执异某号执行裁定书认定,曾某某作为商品房买受人,在人民法院查封之前已与某某公司签订了合法有效的书面买卖合同,并支付了超过合同约定总价款百分之五十的购房款,对于该部分事实,曾某某不持异议。(2021)京04执异某号执行裁定书认为,曾某某不能提供在案涉房屋生活居住且在本市无其他用于居住房屋的证明,不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的条件,因此对曾某某的异议请求,不予支持。而事实是,曾某某在异议申请程序,已就在案涉房屋生活居住提供了相应证据。对于在本市无其他用于居住房屋的证明,因疫情防控因素以及曾某某年事已高,对于取证的途径不甚明了,在取证上存在困难,在异议申请中未能提供相应证据。在(2021)京04执异某号执行裁定书送达后,曾某某到通州区不动产登记中心调取了北京市内自己名下房屋的登记信息,能够证明曾某某在北京市无其他用于居住的房屋。曾某某的上述情形,符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的条件。?答辩被告农商支行辩称,曾某某的诉求没有法律依据,不应当支持。在程序上,曾某某提出过执行异议申请,在申请被裁定驳回后无权提起执行异议之诉。曾某某在第一次申请执行异议时提交的书面合同没有签字,但合同约定的生效条件是双方盖章之日起生效,因为没有签字所以没有生效,执行异议错误理解为合同已经实际履行,这一点是理解错误的,所以我方认为曾某某提起执行异议之诉没有法律依据。第三人某某公司辩称,同意曾某某的诉讼请求,认可和曾某某之前签订了购房合同,也认可曾某某交付了大部分房款,合同约定的房款是1513330元。?证据情况当事人围绕诉讼请求提交了证据。曾某某提交了以下证据:《商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》、结婚证、任职通知、居民死亡医学证明书、个人代付款关系证明、POS机刷卡记录、银行交易记录、收据、某物业缴费通知单、某物业公司物业费收据、发票、治安消防安全责任书、充值信息查询表、智能电表客户用电登记表一张、用电客户电费交费通知单、暂住证、居住证登记卡、居住证明、暂住人口信息查询打印表、律师函、ems快递查询、(2019)京04财保某号民事裁定书、 (2019)京04民初某号民事判决书、(2020)京民终某号民事判决书、(2021)京执异某号执行裁定书、不动产登记信息查询结果告知单等证据。?查明事实根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2015年9月,某某公司与农商支行签署了合同编号为2015001549的《借款合同(适用于固定资产借款和项目借款)》,向农商支行申请贷款25亿元。2015年9月,某某公司与农商支行签订《抵押合同》,为上述合同项下农商支行的全部债权提供担保,抵押物为坐落于北京市通州区永顺镇杨庄村(世纪星城居住区一期1组团)部分房地产。后双方按照该补充协议约定注销了抵押登记。后农商支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼,案号为(2019)京04民初某号。本院于2019年7月15日作出财保某号裁定,裁定查封、扣押、冻结某某公司,限额2509983944.8元,并于同日查封了某某公司名下的北京市通州区杨庄南里×××号楼包括案涉房屋在内的9套房产(权属证明编号为X京房权证通字第XXXX号),查封期限为3年。2019年12月本院对农商支行与某某公司等金融借款合同纠纷一案作出(2019)京04民初某号民事判决。后某某公司不服提出上诉,北京市高级人民法院于2020年8月10日作出(2020)京民终某号民事判决,驳回上诉,维持原判。判决生效后,农商支行向本院申请强制执行,本院立案执行,案号为(2020)京04执某号。曾某某于2020年8月向本院提出案外人执行异议申请,请求中止(2019)京04财保某号民事裁定书的执行,解除对案涉房屋的查封。后曾某某于同年8月以案件尚未进入执行阶段为由向本院申请撤回异议申请,本院作出(2020)京04执异某号执行裁定,准许曾某某撤回异议申请。另查,2010年10月,曾某某与某某公司签订《北京市商品房预售合同》,协议约定曾某某购买某某公司开发的涉案房屋(房屋坐落于通州区运河西大街×××),房屋单价为每平方米人民币8925.04元,建筑总面积为169.56平方米,房屋总价款为人民币1513330元。某某公司应于2010年12月30日前向曾某某交付房屋。第二十条第(一)款约定,某某公司应当在2012年12月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明,否则,在曾某某不退房的情况下,合同继续履行,自某某公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,某某公司应当按日计算向曾某某支付全部已付款万分之一的违约金,并于某某公司实际取得权属证明之日起30日内支付。第二十条第(二)款约定,如因某某公司的责任,曾某某未能在取得商品房所在楼栋的权属证明之日起720日内取得房屋所有权证书的,曾某某不退房,自曾某某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,北京某某房地产开发有限公司按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金,并于实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。前期物业服务,北京某某房地产开发有限公司依法选聘的物业管理企业为北京市某物业管理有限公司,物业服务收费价格为每月每平米1.85元,物业费收取方式是按照年收取,曾某某在每年的12月30日进行缴费。曾某某于本院查封涉案房屋之前,于2010年9月委托案外人已通过转账方式支付了购房款某元,并由某某公司出具了某元的收款收据。另查,曾某某交纳了案涉房屋在2011年度、2020年度的物业管理费,并与北京某物业管理有限公司签署的《治安消防安全责任书》、《供暖协议书》。经本院核实,曾某某系于2021年1月25日向本院提出书面异议,请求本院依法裁定中止对涉案房屋的查封,不得作为执行标的进行拍卖。本院于2021年2月作出(2021)京04执异某号裁定,驳回曾某某的异议请求。根据北京市通州区不动产登记事务中心出具的《不动产登记信息查询结果告知单》,截止到2021年3月,曾某某名下未登记有不动产。?裁判分析过程本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。本案中,首先,曾某某与某某公司在法院查封涉案房屋前签订有《北京市商品房预售合同》,该合同约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容,某某公司亦依据该合同收取了某0万元房款,该合同可以认定为商品房买卖合同;其次,根据曾某某提交的其与案涉房屋物业管理公司签订的《世纪星城治安消防安全责任书》、《供暖协议书》,以及交纳物业费等证据,可以认定曾某某已实际入住涉案房屋,并且在案证据亦表明曾某某名下尚无其他用于居住的房屋;最后,涉案房屋约定总房款为1513330元,曾某某已实际交纳购房款某万元,已支付的价款远超过合同约定总价款的百分之五十。综上,以上事实证明曾某某之情形符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定,其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。农商支行关于曾某某不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项规定情形之意见,本院不予采信。?判决结果综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项之规定,判决如下:解除对北京市通州区杨庄南里×××房屋的查封。判决时间:2021年8月关于我们北京房产律师网是由赵云涛律师(138 1013 5536)组建的一支专业为全国范围内客户提供房产类法律服务的团队,团队成员全部专精于房产案件处理,积累了丰富的诉讼经验,从业二十余年。我们的业务范围主要包括:房产事务法律咨询、房产合同起草、房产原有合同的补充、修订、完善,房产纠纷解决(仲裁或诉讼,包括但不限于房屋租赁合同、建设工程合同、承揽合同、房屋买卖合同、二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件)。?我们团队成员在相关类型案件的处理上均有丰富经验,多年来我们也一直秉承着严谨、高效的理念服务于客户,并努力做得更好!

部分文章来源于网络,无法查证出处,我们只做学习使用,如不同意收录请联系网站马上删除

在线咨询

律师号码归属地:湖南

点击查看完整号码 0739-5321978