律师观点分析

京市第一中级人民法院

民事判决书

上诉人（原审原告）：侯×，男，×年×月×日出生。

委托诉讼代理人：张××，北京××律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王XX，女，北京市××律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：魏××，男，×年×月×日出生。

上诉人侯×因与被上诉人魏XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初×号民事判决，向本院提起上诉。本院于×年×月×日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。

……

一审法院认定事实：×年×月×日，魏××（甲方）与侯X（乙方）、北京×房地产经纪有限公司（以下简称××公司，丙方）签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》（以下简称定金协议）。定金协议载明：甲乙双方确认经丙方居间服务，就北京市海淀区×号房屋（以下简称诉争房屋）达成买卖意向；房屋建筑面积67平方米；成交总价款为×元；甲乙双方约定自本协议签署后2个工作日内，按照本协议约定的主要条件，在丙方经纪公司签署《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》及相关附属文件；乙方向甲方支付购房定金20万元，该定金为履约保证金；甲方违反本协议，须双倍返还乙方定金，甲方承担甲乙双方应向丙方支付的服务费用；乙方违反本协议，已付定金甲方不予退还，乙方承担甲乙双方应向丙方支付的服务费用。

×年×月×日，张×1代替侯X向魏XX转账汇款20万元，并出具说明。

×年×月×日，北京市公安局广内派出所确认魏××将户籍迁出诉争房屋。

庭审中，侯×与魏XX均认可双方于×年×月×日第一次会面商谈签订房屋买卖合同的相关事宜，双方于口头上达成一致，约定在魏××迁出户口后双方签订房屋买卖合同。魏XX认可诉争房屋为其父亲所有，目前其父亲已经去世，房产将由其与另外两个继承人共同继承，且三位继承人均同意向侯X出售诉争房屋。魏XX亦表示同意继续以×元的价格向侯×出售诉争房屋。

另查，张X1与侯X为母子关系。

一审法院认为，侯×与魏XX签订的定金协议，为双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然双方当事人在定金协议中约定，自定金协议签署后2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》及相关附属文件。但双方在定金协议的实际履行过程中，对2个工作日的履行期限进行了变更，双方一致同意魏XX从诉争房屋上迁出户口作为双方签署房屋买卖合同的前提条件。侯X主张魏XX承诺于十日内将其户口迁出诉争房屋，其应就该主张负有举证责任。侯X提供的书证不足以证明魏XX向其承诺十日内迁出户口，张×2的证人证言亦不足以证明魏XX曾有此承诺，故侯X提供的证据不足以证明双方就户口迁出的期限达成明确一致的意思表示，亦不足以证明魏XX存在迟延履行合同义务的违约行为。综合以上分析，法院认为，本案双方当事人已就变更签署《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》及相关附属文件的前提条件达成了一致的意思表示，双方均认可魏XX从诉争房屋上迁出户口成为双方签署上述系列合同的前提条件。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，魏××已于×年×月×日将其户籍迁出诉争房屋，应属其为履行定金协议进而签订房屋买卖合同所做必要准备，且并未超过合理期限，魏××在庭审过程中还明确表示其愿意以×元的价格继续向侯×出售诉争房屋，诉争房屋的遗产属性亦不影响双方继续履行房屋买卖合同。故法院认为，本案并不符合法定的合同解除条件，在双方未约定合同解除的其他条件的前提下，涉案合同仍具备继续履行的条件，侯X以涉案合同目的无法实现为由主张解除合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。

如前所述，魏××作为出卖方，在双方未能明确约定户籍迁出期限的情况下，在两个月内完成了户籍迁出，属于在合理期限内履行了主要合同义务，为双方签订房屋买卖合同创造条件，不存在根本违约导致房屋买卖合同无法订立的情形，魏XX无须向买受人侯X返还双倍定金。法院对侯X主张魏XX返还双倍定金×元的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回侯×全部诉讼请求。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，如果因当事人一方原因未能订立房屋买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据本案查明的事实，侯×与魏XX签订定金协议后，魏XX要求将户口从诉争房屋中迁出后再签订正式的房屋买卖合同，侯X就户口迁出的时间提出异议，双方就此未能达成合意，导致房屋买卖合同未能订立，双方定金协议应当解除。魏XX不同意解除合同的抗辩意见，无法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院判决驳回侯X关于解除定金协议的诉讼请求，法律依据不足，本院予以纠正。因双方就户口迁出的问题未能达成合意，导致未能订立房屋买卖合同，此事由系不可归责于双方当事人的事由，故魏XX应将侯X已支付的20万元定金返还给侯X。侯X主张魏XX拒绝与其签订正式的房屋买卖合同，并据此要求魏XX双倍返还定金，但其并未提供充分有效的证据予以证明，且魏XX已将户口从诉争房屋中迁出，并明确表示同意出售诉争房屋，故侯X要求双倍返还定金的请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。魏XX不同意返还定金，于法无据，本院亦不予支持。

综上所述，侯×要求解除定金协议的请求正确，应予支持，一审法院判决驳回侯X该项诉讼请求是错误的，本院予以纠正；双方定金协议解除，魏XX应将收取的定金返还给侯X，侯X要求双倍返还定金，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初×号民事判决；

二、解除魏××与侯X于×年×月×日签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》；

三、魏××于本判决生效后七日内返还侯X定金20万元；

四、驳回侯×其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费×元，由侯×负担×元，由魏××负担×元；

二审案件受理费×元，由侯×负担×元，由魏××负担×元。

本判决为终审判决。