房产专业律师：支付房款不足一半，执行异议成功案例

购房者从房地产开发公司购买商品房，房屋尚未交付却因房地产公司的债务纠纷被法院查封了，遇到这种情况，购房者该怎么办呢？购房人的合法权益该如何保护呢？前不久，人民法院就审结了一起这样的案件。2009年，某房地产公司在保定市竞秀区开发了一处楼盘。杜某与该房地产公司开签订了《商品房买卖意向书》，杜某向房地产公司支付了购房首付款12万元，房地产公司于2016年向杜某开具销售不动产统一发票，但该房屋始终未交付。2019年，该房地产公司因与某小额贷款公司合同纠纷一案被诉至法院，某小额贷款公司向法院申请了诉前财产保全，请求依法冻结某房地产公司银行存款211万元或查封、扣押价值相当于同等价值财产。法院依法查封了某房地产公司开发的楼盘，而杜某购买的房屋就在其中。随后，杜某向法院提出执行异议，法院驳回了他的执行异议请求。杜某遂将某小额贷款公司诉至保定高新技术产业开发区人民法院，认为自己与房地产公司签订《商品房买卖意向书》购买此案涉房屋，是双方真实意思表示，应认定为商品房买卖合同合法有效，而且已经按购房合同履行了全部合同义务，支付了相应购房款，未办理房屋买卖合同备案及过户登记手续并非因自身原因。因此，请求确认其为保定市某小区房产的合法购房人，判决解除对该房产的查封并停止执行。小额贷款公司则辩称，该案涉房产登记所有人为某房地产公司，杜某对该房产不享有物权。商品房买卖意向书约定了房屋总价款为36万元，杜某认可缴纳了12万元，并未达到法律规定的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的条件，因此，理应依法驳回杜某的诉求。法院经审理认为，杜某与某房地产公司签订了买卖意向书，该买卖意向书约定了双方关于商品房买卖的主要权利义务，应视为合法有效的书面买卖合同，双方签订的买卖意向书约定付款方式为按揭贷款，杜某依合同约定交付了全部首付款且要求执行法院接受剩余购房款。经查询，杜某及其妻子名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，杜某对案涉房屋的物权期待权足以阻却其后发生的普通债权而导致的执行，故对其解除案涉房产的查封并停止执行的请求应予支持。说法根据民法典第二百零八条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭都需要经过依法登记才能发生效力。从签订商品房买卖合同到办理物权登记，二者并不能同时完成，购房人取得法律意义上的房屋所有权总会滞后于签订商品房买卖合同一段时间。在这段时间内，商品房仍然属于房地产开发公司所有，倘若不给予购房人特别的保护，而将其作为普通债权人，一旦房地产开发企业的其他债权人申请对物权尚未发生转移的买受房屋进行拍卖或变价，那么购房人将面临“房财两空”的局面。商品房消费者物权期待权是一种法律上的推导权利，也叫弱者保护权，就是在执行程序中，基于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护，法律赋予已经履行了大部分合同义务的购房人，也就是房屋消费者，对买受房屋的物权期待权，以排除法院的强制执行。但消费者物权期待权并非在任何情形下均能获得支持，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条对此有明确的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由此可以看出，消费者物权期待权并非在任何情形下均能获得支持，必须完全满足上述条件。申请执行人也就是债权人，对房地产开发公司享有的债权应当是金钱债权。如果申请执行人对房屋消费者购买的商品房享有抵押权，那么，上述条款就不能再适用，因为抵押权属于法定的优先受偿权。购房人应当是消费者。消费者应该是自然人，法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题，不在房屋消费者物权期待权中的消费者之列；其次，购买房屋是为生活需要而非生产经营所需，因此，所购买房屋的性质应为居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房。购房人与房地产开发公司签订合法有效的书面买卖合同的时间应当是在法院查封房屋之前。此处所说双方签订的合同应该是书面合同，不能是口头约定，而且应当是合法有效的合同。购房人购买房屋的目的系用于居住，而且其名下没有其他用于居住的房屋，也就是说购房人购买房屋是为了居住而非用于投资或其他用途。不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要有居住功能，即应视为是用于居住。购房人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。也就是说，购房人在提出异议时，已经支付的购房款，超过了合同约定总价的50%。对该条的理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。结合本案来看，杜某虽然支付的首付款未超过合同约定总价的50%，但其向法院提出了付清剩余房款的请求，且他与妻子名下均无其他用于居住的房屋，完全符合上述规定。因此，杜某向法院提出执行异议，主张商品房消费者物权期待权是能够获得法院支持的。来源：河北法制报