承租违建房屋可能存在哪些风险，承租人可能遭受哪些损失？

       这是我在发表的第一篇随笔，在这里做个说明，我在发表的文章，均为我亲自办理的案例或者案例改编，除为了写作而必要引用法条或相关法律文书中的记载外，所写内容均为原创，我会详尽的将案件中存在的问题以及值得注意的地方以文字的方式向大家呈现出来，希望我的文章不会浪费大家的阅读时间并能让大家有所裨益，我们一起共同成长。

案例简介：

  2017年6月初，刘玲（化名）与李强（化名）签订了《房屋租赁合同》，双方约定李强将坐落于天津市塘沽区宝山道15xx号房屋租赁给刘玲，双方约定一层用于超市经营，二三楼用于旅馆经营，第一年租金30万，第二年租金32万，第三年租金33万，押金3万，如果逾期7天缴纳租金，视为违约，需向李强缴纳年租金30％的违约金；每逾期一天按照月租金标准的30％向李强支付滞纳金。

由于租金比同地段其他房屋便宜，刘玲在明知房屋没有产权的情况下，与李强签订了合同。

合同签订后，刘玲按期缴纳了房屋租金和押金，并且为了旅馆经营对二三楼房屋进行了装饰装修，但由于涉案房屋的三楼是违章建筑，刘玲迟迟不能办理旅馆的经营资质，导致二、三楼房屋一直处于空闲无法经营状态，2019年4月，因为旅馆一直无法经营，刘玲希望李强退些房租给她弥补损失，李强坚持按合同办事，不做让步，双方多次沟通无法达成一致意见，2019年6月末，刘玲找到我希望通过诉讼解决，诉讼请求确定为：1、确认房屋租赁合同无效；2、返还二三楼的房屋租金；3赔偿装修损失；4，返还押金；5、诉讼费由对方负担。

在接受刘玲委托时，我已经向刘玲告知了本案可能会出现相关的诉讼风险。

第一、虽然房屋没有产权证，但刘玲作为房屋的承租人应有基本的常识，在签订合同时刘玲对房屋权属状况明确知情，所以对造成合同无效，你作为承租人也是有一定过错的；

第二，因为房屋是违建，二三层房屋作为旅馆经营没法办理营业执照，没法办理消防验收，客观上确实没有作为旅馆使用，但这个情况应该在房屋交付给承租人使用后的合理时间内，刘玲作为承租人就应该发现并向李强提出异议，然刘玲仍按期交付了2年的房租，因此即使你确实没有经营旅馆，也有可能被法院认定占有使用房屋，进而按照租金标准支付房屋的占有使用费；

第三，假使合同无效，双方应该按照过错损失分担装修损失，但刘玲手中掌握的装修费用支出的证据大多是收据，共计7万元左右，没有正式发票，一旦对方不认可，会涉及到装修费用的鉴定，鉴定费按照房屋面积作为计费收取依据，鉴定费大概也要几万元，那你要进行权衡，是否要先行垫付并分担这个费用。

庭审中，李强也提起了反诉，要求刘玲支付房屋占有使用费、违约金、滞纳金。

法院裁判：

1、确认刘玲与李强签订的天津市塘沽区宝山道15xx号房屋租赁合同无效；

2、判决刘玲自2019年6月1日起至实际腾房之日按每天904.1元/天的标准支付房屋占有使用费。

3、驳回双方的其他诉讼请求。

（刘玲庭审中放弃了做装修损失的鉴定，所以没有支持装修损失）

案例分析：

我不避讳拿出并未获得当事人最初期待结果的判决与大家分享，主要是为了让大家有一个基本的认识，第一，承租违建房屋可能存在很大的法律风险；第二，一旦委托人对案件自身存在不可逆的过错，错失了最佳的维权时机，作为律师能做的只能是减少客户损失。

这个案子的判决没有支持我方的返还租金请求也没有支持对方的违约金请求，但严格意义上是败诉的，败的原因呢在前段我已经分析了，刘玲虽没有使用房屋，但也没有返还，合同虽然被认定无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。

据此，法院的判决是没有问题的，本案中刘玲因没有实际经营，最终损失了2年的房租和为了经营旅馆支出的装修费用。

现实中，小产权房、违建房进行出租和出售的情况屡见不鲜，建议在承租、购买前，务必确定房屋的性质。

正因为没有合法的产权，往往房屋的出售价格、出租价格会比市场价低很多，切勿为了贪图便宜购买这类没有合法权利的房屋，否则一旦房屋面临拆迁，是没有任何拆迁补偿的，毕竟芝麻永远也变不成西瓜。