律师随笔：“占有使用费标准如何确定”？及“无权租赁合同效力”

案例简述：

     2015年，世纪公司从案外人处承租涉诉房产，涉诉房产不动产登记簿载明面积为140㎡，2019年1月23日，世纪公司与刘某（委托人）签订租赁合同，约定，世纪公司将涉诉房产（详见附件一：租赁物平面图红线圈定范围）出租给刘某，租期自2019年2月至2025年1月，年租金300000元，保证金50000元，租赁用途为娱乐经营，世纪公司给予刘某2个月免租期，合同签订后，刘某支付了租金、保证金及涉诉房屋内原有物品的转让费60000元，并开始在涉诉房屋内装修，装修花费70余万元，并于2019年7月8日在涉诉房屋内注册成立迷城公司，装修完成后，刘某前往行政许可部门办理娱乐行业许可证，被告知，因涉诉房屋存在严重消防隐患无法进行消防验收，进而不能办理该许可证，此后双方开始沟通如何解决刘某无法经营的困境，2020年1月24日，新冠疫情爆发，根据政策要求，天津市所有娱乐场所全部暂停营业，直至2020年7月，才可以恢复营业。

2020年6月，世纪公司将刘某与迷城公司诉至河西区人民法院，诉讼请求包括：一、解除租赁合同；二、请求判决刘某及迷城公司腾房；三、请求判决刘某支付拖欠的租金及至实际腾房之日的占有使用费；四、请求判决刘某支付免租期内的租金。

一审中，刘某提起反诉，请求法院判决世纪公司赔偿装修损失并退还超出世纪公司有权租赁面积部分以外的租金，本文重点讨论本诉部分占有使用费如何确定。

本案经过一审、二审，历时一年半，期间经法院调解及本律师多次建议，刘某及迷城公司仍坚持判决生效后再腾房。

一、占用使用费标准如何确定？

（1）租金及占有使用费部分一审抗辩：

一审中，刘某抗辩，因世纪公司提供的租赁物不符合约定的用途，导致刘某租赁合同目的不能实现，合同不能继续履行的责任在于世纪公司，对于受新冠疫情影响期间的租金，因新冠疫情属于不可抗力，刘某请求法院予以减免；对于合同解除后的房屋占有使用费，刘某认为房屋占有使用费的标准过高，占有使用费作为使用租赁物的对价，与租赁面积及租赁用途、占用时间以及当事人的过错程度密切相关，本案刘某之所以同意以300000元年租金的标准承租房屋是看中了涉诉房屋的地段经营酒吧，现因房屋自身原因刘某合同目的落空，且刘某也并未将涉诉房屋用于其他经营，占有使用费标准如果再去参照租金标准，明显违背公平原则。

（2）法院认定：

一审法院认为，刘某应该按照租赁合同约定的租金标准支付世纪公司租金及占有使用费；刘某上诉后，二审法院改判采纳了我的代理意见，二审法院认为，因世纪公司向刘某交付的商铺消防设施瘫痪，刘某以迷城公司的名义向消防部门申请办理消防安全检查不能通过，刘某经营的酒吧不能开业，刘某与世纪公司签订的房屋租赁合同无法履行，导致合同解除，对此世纪公司存在相应的过错，同时，因受疫情影响，自2020年1月24日至2020年7月24日娱乐场所被要求暂停营业，而刘某作为承租人，在双方均同意解除合同，且在法院主持下，仍未积极履行腾房义务亦存在过错，本院综合考虑当事人的过错程度以及受疫情影响的程度，本院酌定刘某、迷城公司承担给付上述费用二分之一的责任。

（3）律师分析：

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。

第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。

根据上述法律规定，人民法院在房屋租赁合同权利义务终止或者合同无效时，往往直接参照租金的标准对占有使用费数额进行认定，但因各案情况有别，如果机械适用法律规定，不考虑合同的实际履行情况，将会导致出租方与承租方利益失衡。

比如本案中，如果涉诉房屋不存在消防隐患问题，单纯因为刘某拒不支付房租，世纪公司行使约定的合同解除权，解除合同后，刘某及迷城公司仍不腾房，参照租金标准判决占有使用费没有任何问题，但考虑到本案导致合同无法继续履行的主要过错在于出租方世纪公司，以及刘某没有实际经营的情况，再按照合同约定的租金标准去决定占有使用费数额明显有失偏颇。

二、无权处分租赁合同的效力：

     本案中，世纪公司实际从案外人处取得对外出租权的有效房屋面积仅为140㎡，而世纪公司却将涉诉商厦内其他属于公用部分及其他业主房屋部分一同出租给刘某，经过测量实际面积为278㎡，那对于世纪公司未取得租赁权的138㎡出租给刘某的行为能否认定无效呢？因本案纠纷发生在民法典生效之前，应该适用合同法的相关规定，根据《合同法》第51条的规定，为了最大化委托人的利益，我在诉讼中主张因世纪公司未取得权利人的追认，因此就超出其有权对外租赁部分的面积出租给刘某的行为应为无效，为支持该主张我向法院提交了“（2016）最高法民监27号”民事裁定书、（2017）最高法民终314号民事判决书“来支持我的观点，但一二审法院均未对此进行详细说理，二审法院认为，双方并未约定实际的租赁面积，且刘某已经接受了该房屋在合同履行期间也并未提出异议，故该合同有效。

      我认为，其实在《民法典》生效之前，《合同法》生效之后，《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2012）8号，第3条已经规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持“。

该条规定实际上就已经改变了《合同法》关于无权处分的合同是效力待定的合同的规定。

那么举重以明轻，根据无权处分所有权的买卖合同都是有效的，无权处分使用权的租赁合同更应为有效，但因为《合同法》毕竟为基本法，在就法律问题存在相左的规定时，法院如何适用不具有唯一性。

跳出这个案件之外，《买卖合同司法解释》第3条的规定，已经被吸收为《民法典》第597条，此外《民法典》第646条：”法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照使用买卖合同的规定“，这一条规定肯定了买卖合同作为合同编小通则的地位，因此租赁合同作为有偿合同，在租赁合同专章中没有规定的可以参照买卖合同编的规定。

而且《民法典》物权编第215条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力“。

的规定也是肯定了物权效力和合同效力二分的一个原则，因此在《民法典》施行后，涉及无权处分的租赁合同当然为有效。

以上为本人根据办案经验进行的原创拙见，特此声明，如有不同意见，欢迎讨论。