婚后父母出资为子女购房，离婚时如何分割？

一、法律规定

《婚姻法司法解释（二）》第二十二条  

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

《婚姻法司法解释（三）》第七条  

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

二、法律规定存在的疑问

《婚姻法司法解释（二））》第二十二条第二款与《婚姻法司法解释（三））》第七条第一款规定的区别之处为：前者规定父母明确表示赠与一方的不能视为对双方的赠与，后者规定产权登记在出资人子女名下的即视为只对自己子女一方的赠与。

登记与明确表示赠与能否等同？离婚时房屋分割与登记有无关系？结合以下案例来分析。

三、案例分析

案例1：案号为（2015）长民二终字第589号的离婚案件

法院认为：

我国婚姻法理论对夫妻关系存续期间取得的财产以属共同财产为常态，以个人财产为例外，在当事人结婚后，一方父母出资为子女购置房产，可明确表示赠与子女一方。

在日常生活中，因父母不方便明确表示单方赠与的，可以从赠与形式来认定赠与人的意思表示，即将房产产权登记在本方子女名下，应认定为父母对本方子女的个人赠与。

在没有办理产权登记手续，且没有证据证明一方父母出资购置房产时明确赠与本方子女的情况下，不能认定该赠与为对子女单方的赠与，应认定为夫妻关系存续期间取得的赠与，属于夫妻共同财产。

据此，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

”本案中，虽然根据现有证据证实购买房屋出资人为被上诉人张某某的父亲，但该房屋至今没有办理产权登记手续，不符合婚姻法解释（三）第七条第一款的规定，不能认定该房屋是张某某父亲对张某某个人的赠与。

应当适用婚姻法解释（二）第二十二条第二款的规定，在没有证据证明张某某父亲出资时明确表示赠与张某某个人的情况下，张某某父亲购买房屋的出资应属于对张某某与王某某夫妻双方的赠与，该房屋应为张某某与王某某共同所有。

故本案中虽由张某某父亲全额出资，也系因在婚姻存续期间同时又未明确表示仅赠与张某某一人亦未进行房屋产权登记而被认定为对夫妻双方的赠与，房产归夫妻双方共同共有，在离婚时应当平等分割，但同时该法院认为若登记在一方的，则视为对一方的赠与，这种情形下应当适用《婚姻法司法解释（三））》第七条第一款。

案例2：案号为（2010）温瑞民初字第173号的离婚案件

法院认定事实：原、被告婚后（2003年7、8月份）以359800元的价格购买了瑞安市道瑞湖路兽牧兽医综合楼3单元502室壹套套房，产权登记被告叶乙。

被告父母出资170000元交纳首付款，原、被告则于2003年8月25日办理二手房按揭贷款245000元。

法院认为：双方对瑞安市道瑞湖路兽牧兽医综合楼3单元502室壹套套房的权属有不同的意见。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

因该房屋购买于原、被告婚姻存续期间，本案被告又无证据证明被告父母在购买房屋部分出资时，明确确定赠与被告个人独有，故依法律规定被告父母的部分出资应视为对原、被告的赠送。

故瑞安市道瑞湖路兽牧兽医综合楼3单元502室壹套套房应为原、被告夫妻共同共有。

被告提出该房屋系被告父母所有的辩称，不予采纳。

对原、被告夫妻共有的财产，在原、被告离婚时，应予分割。

根据案例二可以得知无论婚后父母出资首付购买的房产登记在哪一方名下，若未明确表示仅赠与一方的，即属于对夫妻双方的赠与，视为共同共有，应当予以平等分割。

案例3：案号为（2014）大民一终字第75号的离婚案件

法院认为：对于夫妻共同财产的分配，我国法律规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协商处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决；婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

本案中，上诉人宋某某名下的位于大连市旅顺口区南路西段688号17层3号房屋和大连市星海广场C1区17号2单元3层1号房屋的房屋首付款及大连市旅顺口区南路西段688号16层3号房屋的全部房款均是由上诉人母亲何某某支付，且三套房屋均登记在上诉人宋某某名下，故按法律规定，何某某对上述三套房屋的出资合计2110412元，应视为对上诉人宋某某的赠与，属于上诉人宋某某的个人财产。

原审法院将何某某对该三套房屋的出资认定为对上诉人和被上诉人的赠与错误。

如何分割：对于大连市旅顺口区南路西段688号17层3号房屋和大连市星海广场C1区17号2单元3层1号房屋的银行贷款，该两笔贷款系上诉人与被上诉人夫妻关系存续期间办理，故用该两笔银行贷款（分别为400000元和1250000元）支付的该两套房屋剩余房款，应为上诉人与被上诉人共同支付的购房款。

故对该部分购房款对应的房屋增值部分应由上诉人与被上诉人平均分配。

被上诉人王某某应享有的房屋增值额为33083元（400000元÷583484元×（680000元-583484元）÷2）和79327元（1250000元÷2600000元×（2930000元－2600000元）÷2）。

对于上述两套房屋上诉人与被上诉人已还银行贷款90024元和115000元，属于上诉人与被上诉人夫妻关系存续期间用夫妻共同财产偿还，被上诉人王某某应分别享有45012元和57500元。

案例三中的法院认为婚后一方父母全款出资或出资首付的，若房产仅登记在出资方子女名下，则应当适用《婚姻法司法解释（三）》的规定，视为对一方的赠与，但若仅出资首付的，那么另一方可以对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分予以分割。

四、得出结论

1、离婚时房产暂未登记的，又无其他证据证明仅赠与一人的，应认定为夫妻共同共有该房屋，双方应当予以平等分割（见案例1）。

2、对于登记在出资人子女一方名下的情况比较复杂，不同法院持有不同观点：

有的法院认为登记在一方名下的，则应认定为仅对一方的赠与，适用《婚姻法司法解释（三）》（见案例3）。

而有的法院认为即使登记在出资人子女名下，但因无其他证据证明仅赠与一人的，应当适用《婚姻法司法解释（二）》，属于对双方的赠与，为共同共有，离婚时应当予以平等分割。

（见案例2）

还有的法院认为《婚姻法司法解释（三）》的适用前提为全款购买，若为全款购买且登记在一方名下的，则视为对自己子女个人的赠与，离婚时另一方无权分割，若非全款购买的，则可能被认为对双方的赠与，离婚时可能会被平等分割。

值得提醒的是，婚后一方父母出资，夫妻双方共同还贷的，即便认定为对于出资方子女一人的赠与，在离婚时，另一方有权就婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分予以分割，而非不能得到任何补偿。

根据以上结论，可以简单归纳总结为以下表格：

婚后购房

出资人

出资方式

登记

所有权

离婚分割

法律依据

参考案例

一方父母

部分出资，双方还贷/全款

双方名下或暂未登记

共同共有

平等分割

《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款

案例1

一方父母

全款

出资人子女名下

一人所有

另一方无权分割

《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款

案例3

一方父母

部分出资，双方还贷

出资人子女名下（但没有其他证据表示仅赠与一方）

共同共有/一人所有

平等分割/另一方对支付贷款以及房产增值部分予以分割

《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款、《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款

案例2、案例3

双方父母

双方父母各出资一部分

一方名下

根据出资额，按份共有

按出资比例进行分割

《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款

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五、关于法律效力问题。

2021年1月1日民法典实施后，《婚姻法司法解释（二）》、《婚姻法司法解释（三）》也被废止，出台了新的司法解释即最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一），但该新司法解释并未涉及关于婚后买房的相关规定，故虽然《婚姻法司法解释（二）》、《婚姻法司法解释（三）》因民法典的出台被废止，但因未出台新的规定，并且依据以下法律规定而可以适用。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

《立法法》第九十三条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。

综上，基于法不溯及既往的原则，并且针对婚后买房，也并未出台基于民法典新的相关司法解释，同时根据上述时间效力的若干规定，若结婚购房的事实发在2021年1月1日之前的，仍适用《婚姻法司法解释（二）》、《婚姻法司法解释（三）》的规定。