(原创)赵某诉王某,张某房屋买卖合同无效案的代理词

提示：原告赵某与被告王某系夫妻。

二人于1998年8月15日登记结婚，2007年8月夫妻双方购买了位于北京市宣武区广义街的一套楼房，2010年5月办理了房屋产权证，登记所有人为王某。

从 2008年起，由于王某有了外遇，致使二人夫妻关系日趋紧张，2009年年底以后王某便离家出走至今未归。

在此期间，王某多次提出离婚问题，但均无结果。

 2010年10月份，双方再次讨论离婚事宜时，王某告知位于广义街的房屋已被其卖掉，88.12平米的房屋卖价仅为127万元，后经原告赵某向房屋管理局查询确认，上述房屋已被王某卖给张某，双方已于2010年6月25日办理过户登记。

赵某以广义街的房屋是夫妻共同财产，王某出卖夫妻共有的房屋，不仅没有经过赵某的同意，而且所卖价格明显低于当地市场价格为由，将王某和张某一同告上法院，要求法院确认二被告的房屋买卖行为无效，并要求张某返还广义街的房屋。

一审法院经审理后驳回了原告赵某的诉讼请求。

赵某不服，上诉于北京市第一中级人民法院。

下面是本律师在二审期间向法院提交的代理词。

代理词

审判长、审判员：

作为上诉人赵某的代理人，现就赵某诉王某、张某房屋买卖合同纠纷一案发表如下代理意见，供法庭参考。

一、一审判决认定被上诉人张某与王某签订《存量房屋买卖合同》时尽到了合理注意及审慎义务没有事实依据。

从一审程序中被上诉人张某向法庭提交的证据可以看出：

1、 2010年4月7日，王某(甲方)、张某(乙方)和中介公司(丙方)三方签订的《居间服务合同》中，有一个《缺件确认单》，该确认单明确载明三方在签订居间服务合同时，甲方，即王某还应当向中介公司提交房屋所有权证复印件、配偶身份证复印件、共有权人同意出售证明、夫妻双方户口本复印件、结婚证复印件等证明文件。

此事实说明，在签订居间服务合同时：

(1)王某应该提交房屋所有权证复印件、配偶身份证复印件、共有权人同意出售证明、夫妻双方户口本复印件、结婚证复印件等证明文件，但王某并未提交;

(2)王某已经向中介公司说明自己是有配偶的，所售房屋是其夫妻关系存续期间购买的，否则，王某不会在该确认单上签字;

(3)张某已经知道王某是有配偶的，也知道王某所出售的房屋是其夫妻共同财产，更清楚地知道王某在出售诉争的房屋时应当出具其配偶同意出售的证明。

但是，直到一审程序结束，我们也没有见到所谓的“共有权人同意出售证明”。

2、一审程序中，张某向法庭提交的《北京市存量房屋买卖合同》(即阴阳合同中的阴合同)，其签订时间也是2010年4月7日，与前述的《居间服务合同》的签订时间相同。

这说明，签订《居间服务合同》的同时，王某与张某也就房屋买卖达成了一致。

而《居间服务合同》中的《缺件确认单》所载明的王某未提交的材料是经过王某、张某和中介公司三方确认、并应当由王某提交的材料。

如果不需要提供这些材料，也就完全没有必要把这些内容写进《缺件确认单》了。

3、一审程序中，张某向法庭提交了上诉人赵某的身份证和结婚证，这进一步说明，张某在购买本案诉争的房屋时就已经知道王某是有配偶的。

4、一审程序中，张某向法庭提交的《证据清单》上虽然注明有“共有人同意出售证明”，但在实际提交的证据中并没有这一证据。

上述事实说明，张某在签订居间服务合同时已经知道王某是有配偶的，知道王某所出售的房屋是其夫妻共同财产，也知道王某应当出具其配偶同意出售的证明，但张某却怠于履行审查及注意义务，既没有要求王某出具共有人同意出售的证明，也没有要求王某出示其有权代理共有人转让房屋的法律文件。

上述种种都恰恰说明，张某在购买本案诉争的房屋时没有尽到合理注意及审慎义务。

因此，一审法院的认定是没有事实依据的、是错误的。

二、一审判决适用法律错误。

1、关于张某是否构成善意取得的法律适用问题

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第五条第二款明确指出，出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定的，应当优先适用该规定。

而最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

从本案来看，王某在转让夫妻共同共有的房屋的行为，属于对夫妻共同财产做出重要处理，应当由夫妻双方协商一致并共同在房屋买卖合同、登记文件等法律文件上签名，即共同办理房屋买卖手续。

但是，王某在出售房屋时不但没有与妻子赵某协商，而且向登记机关隐瞒了诉争房屋系夫妻共有的事实(详见王某与张某办理房屋过户登记时，王某向登记机关所做的《房屋登记询问笔录》)，赵某对王某出售房屋的行为从始至终一无所知。

同时，张某在明知王某有配偶、明知王某所出售的房屋是其夫妻共同财产、也明知王某应当出具其配偶同意出售证明而没有出具的情况下，却怠于履行审查及注意义务，在没有获得有赵某签字确认的法律文件的情况下(在整个儿买房过程中，张某甚至都没有见过赵某)，就与王某达成了交易。

因此，张某的行为不构成“有理由相信为夫妻双方共同意思表示”，亦不构成善意取得。

所以，一审法院以《物权法》第一百零六条的规定，认定张某善意取得房屋，是适用法律上的错误。

2、关于王某与张某签订阴阳合同的行为是否无效的法律适用问题

一审判决认为，“原告称二被告签订的《存量房屋买卖合同》与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》属于阴阳合同，二被告恶意串通，逃避税款的主张，原告可以向有关行政部门举报予以处理。

”一审判决的这种认定等于是肯定了签订阴阳合同的行为是有效的。

我国《民法通则》及《合同法》都明确规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为及所签订的合同，都是无效的。

本案中，王某与张某以获取不正当利益、偷逃国家税款为目的，互相勾结，而共同订立阴阳合同的行为实际上是损害国家利益的行为。

首先，王某与张某签订阴阳合同是相互间的意思联络与沟通。

其意思联络的内容是以损害国家税款为代价而为自己牟取不正当利益。

这种意思联络与沟通可以说是双方对行为的后果心照不宣。

其次，王某与张某签订阴阳合同时，是明知其行为会损害国家利益而仍为之。

所以，其主观上是恶意。

第三，王某与张某签订阴阳合同的后果对国家利益具有损害性，而且这种损害性是客观存在的，是已经发生的。

本案中按照阴阳两个合同所应缴纳的税款比较，国家至少损失了一倍的税款。

所以，一审法院对本案阴阳合同的处理，不仅是适用法律上的错误，也是对国家利益的损失熟视无睹，客观上是对签订“阴阳合同”这种行为的保护。

三、一审法院在审理中有违反法定程序、剥夺上诉人合法诉讼权利的情形。

一审程序中，无论是王某还是张某均没有向法庭提交有关赵某同意出售诉争房屋的证据，这一事实本身就是本案争议的一个焦点。

但是，令人不解的是，赵某在领取一审判决书的同时，书记员向赵某出示了一份《二手房按揭贷款售房人声明》(下称“声明”)。

该“声明”并没有作为证据在法庭审理中由各方当事人质证，而是在判决书送达后才让赵某看了一眼。

而该“声明”却赫然列在了一审判决书所采纳的证据中。

需要说明的是，该“声明”上有“赵某”的签名，然而，该签名并不是赵某本人所签，而是他人伪造的。

一审法院的做法不仅违背了“只有经过质证的证据才能作为定案的依据”的证据规则，而且剥夺了赵某举证质证的权利，其直接后果是使得赵某的实体权益受到侵犯。

综上所述，一审判决认定被上诉人张某与王某签订《存量房屋买卖合同》时尽到了合理注意及审慎义务没有事实依据;一审判决适用法律错误;一审法院在审理中有违反法定程序、剥夺上诉人合法诉讼权利的情形。

请二审法院依法改判并支持上诉人的诉讼请求。

代理人：陆岩律师

二0一一年三月二十九日