违反限购政策购买房屋的法律风险

违反限购政策购买房屋的法律风险

原创 北京律师 徐浩 北京房产律师徐浩 2022-04-27 14:57

几天前，突然在微薄热搜上看到了这句话——“你出钱买的房不一定是你的房”，此言一出，便引发了网友对于借名买房、出资与所有权关系等问题的激烈讨论。

十余年来，我所办理的房产纠纷案件中，当事人出于房屋性质、限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系等原因，大量存在违反限购政策购房、借名买房、收房不过户等情况，但往往忽视了这些情况本身存在着极大的法律风险。

本文案例，便是我所办理的一宗因违反限购政策购买经济适用住房并没有及时过户所引发的诉讼案件。

?【案例陈述】?

　　被告（反诉原告）S女士通过开发商购买了一套经济适用住房（以下简称诉争房屋），2年后即将诉争房屋转让给原告（反诉被告）Y先生，双方签订《房屋转让协议》,约定：“Y先生一次性向S女士支付首期房款人民币50万元整，S女士名下该套诉争房屋按揭贷款由Y先生按月偿还。

待诉争房屋满足过户条件后，S女士配合办理房屋过户手续，因此产生的一切费用由Y先生全部承担。

”合同签订并收到首期房款后，S女士将诉争房屋交付给了Y先生。

　　后Y先生诉至人民法院，请求将诉争房屋过户到自己名下；我代理S女士要求解除房屋转让协议，并要求Y先生返还房屋。

?【法院裁判】?

    代理本案过程中，我们查询到Y先生目前名下已经有一套经济适用住房，因此向法院提出，鉴于目前Y先生的现有房屋情况，再次购买诉争房屋已经不符合北京市现行的限购政策，其诉讼请求属于法律和事实上的不能履行，应当解除双方签订的《房屋转让协议》，并将诉争房屋返还给S女士。

　　一审法院认为：经查，Y先生不具备购房资格，其要求S女士将涉案房屋过户至自己名下属于法律上或者事实上不能履行，故对其过户请求无法予以支持。

虽然Y先生购买涉案房屋是在限购之前，并已经实际占有使用多年，但其名下已经有一套住房，解除涉案合同并不会影响Y先生的基本生存、居住利益。

因此，一审法院判决解除双方签订的《房屋转让协议》，并判决Y先生向S女士返还诉争房屋。

　　Y先生不服一审判决，提起上诉，二审法院认为：根据本案已查明事实，Y先生在京购房资格核验结果显示未通过，且原因为居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定，司法机关作出的判决亦不能逾越法律法规政策规定赋予不具备购房资格的人购房权利，与相应法律法规政策内容相悖。

基于本案综合情况，二审法院判决：驳回Y先生的上诉，维持原判。

?【律师分析】?

一、因为本案发生在2021年1月1日前，因此并不适用《民法典》合同编的规定，而应适用《合同法》的相关规定，《合同法》第110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发[2011]8号）》第六条规定：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

”

    本案中，虽然Y先生购买涉案房屋是在限购之前，并已经实际占有使用多年，但其名下已经有一套住房，且其不具备购房资格的原因为居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定，说明其家庭在京拥有多于1套住房，解除涉案合同并不会影响Y先生的基本生存、居住利益，不会导致双方利益明显失衡，因此，应当判决解除双方的房屋买卖合同关系，并将诉争房屋返还。

　　二、笔者认为，本案的房屋买卖合同不能继续履行还有另外一个法律障碍，即Y先生名下已有的房屋性质为经济适用房，而经济适用住房是一种稀缺社会资源，是具有保障性质的政策性住房，不同于普通商品住房，根据经济适用住房管理办法规定，已经购买经济适用住房的家庭不得再次购买经济适用住房，因此本案Y先生在已经拥有一套经济适用住房的情况下，是不能再次购买经济适用住房的。

　　以上为本人对违反限购政策购买房屋的部分法律风险分析，供您参考，希望能够为各位朋友带来帮助！

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