未取得产权证书的二手房买卖合同有效

不动产权证书是享有不动产物权的证明。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”在我办理的多起二手房买卖合同纠纷案件中，经常会有当事人咨询我没有取得产权证书的二手房买卖合同是否有效，我认为合同有效，一方违约的话应向守约方承担违约责任，只是不发生物权效力。

《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；……”不少人据此认为不得转让就是不得买卖的意思，因此，此类房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而无效。

我认为，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条第（6）项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。

在不损害国家利益与社会公共利益的前提下，应当以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。

《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

”有人主张卖方没有取得权属证书，不是法律上的所有权人，属于无权处分，效力待定。

我认为，在无权处分的场合，法律只是赋予权利人于时候决定合同效力的权利，却并未赋予无权处分人毁约的权利，如果无权处分人自己主张合同因无权处分而无效，是明显违背诚实信用原则的，不应得到支持。

并且，无权部分合同的无效不能对抗善意相对于，无权处分人仍然要对善意相对人承担违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

”由此可见，未取得产权证书的二手房买卖合同有效，一方因此违约的，要向守约方承担违约责任。