“债务人不履行到期债务，财产归债权人所有”的约定是否有效？作者张印富律师18910178175

【律师随笔】

   实践中经常发生，当事人约定债务人将财产转移至债权人名下，在一定期间后，再由债务人以交易本金加上溢价款回购；如债务人到期不回购的，财产归债权人所有。

存在的不一定合理，合理的不一定合法。

那么这种约定是否合法有效？财产已转移至债权人，债权人是否已成为该财产的所有权人？   有二种不同的观点：

●一种观点认为约定有效。

该约定是当事人真实意思表示，财产已经变动公示，具有公示效力，债权人对已转移至自己名下的财产享有所有权。

●另种观点认为约定无效。

该约定的目的在于支配财产的交换价值而使债权获得清偿，非债权人取得财产所有权。

未经清算通过事先约定的方式取得财产所有权，违背担保的本质。

为避免债权人乘债务人之急滥用优势地位，通过压低担保物价值的方式谋取暴利，法律禁止“流押”。

财产在形式上转移至债权人，债权人只是形式上的所有权人，非真正所有权人，其是享有担保的债权人。

●笔者张印富律师认为，二种观点都有一定的道理，但根据最新颁行的《民法典》及最高法院《民法典担保制度司法解释》的规定，应认定约定无效。

理由如下：

一、约定内容符合“让与担保”的构成要件，系非典型性担保

让与担保，是指债务人或第三人为担保债务的履行，将担保物的财产权（常为所有权但不限于所有权）转移至债权人，债务清偿后，担保物返还于债务人或第三人；债务不获清偿时，债权人得就该担保物受偿的一种担保形式。

债权人订立此类合同的目的并非取得财产所有权，而是为主债务提供担保。

《民法典》第388条规定“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。

担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

”不仅规定了典型担保的类型，也明确了当事人可以通过订立“其他具有担保功能的合同”设立担保物权。

上述约定，虽未明确系为债务提供担保，但从表述的交易模式的构造来看，该约定“债务人将财产转移至债权人名下，在一定期间后，再由债务人以交易本金加上溢价款回购；如债务人到期不回购的，财产归债权人所有”，符合“让与担保”的构成要件，系非典型性担保。

二、《民法典》未直接规定“流押”条款的效力，但从条文表述上“流押”条款无效

《民法典》第401条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

”该条规定未沿袭《物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”表述，而是认为流押条款仍会产生“依法就抵押财产优先受偿”的法律效果。

但从条文表述上看，如果流押条款有效，抵押权人就可直接根据约定享有抵押财产的所有权，而不是“只能依法就抵押财产优先受偿”。

无效的流押条款，已经转化为有效的清算型担保。

三、《民法典担保制度解释》明确规定此类约定无效

最高法院《民法典担保制度解释》（2021）第68条第2款规定“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。

当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

”目前，应以《民法典》《民法典担保制度解释》的规定为准，认定该类约定无效。

【案情简介】

张某、李某签订借据，张某向李某借款人民币XX万元，借款期限4个月。

同日，为担保借款履行，张某与李某签订《房地产买卖合同》，约定：张某自愿将自有A房出售给李某，成交总价XX万元。

合同补充载明：此房成交总房款为李某借给张某的XX万元借款，如张某未在四个月内归还借款，此买卖合同生效，此房产权归李某所有，张某无条件配合过户。

张某向李某出具了《委托书》，内容为委托人张某委托李某为合法代理人，代为办理上述房产相关手续。

受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的文件，委托人均予承认并承担相关法律责任，委托期限至上述委托事项全部办完为止。

之后，张某未能及时偿还李某借款，李某遂以张某的名义与杨某签订《房地产买卖合同》，将房出售给杨某，并过户至杨某名下。

诉讼中，杨某自认替李某代持，挂在杨某名下，杨某未支付购房款，也未实际占有案涉房。

李某认可杨某陈述的事实。

案涉房一直由张某占有、使用。

张某请求：确认张某与杨某签订的《房屋买卖合同》无效；李某请求：确认李某为案涉房的产权人。

一审法院认为，根据《民法典担保制度解释》第68条第2款规定，张某、李某签订借款借据的同时签订《房地产买卖合同》，双方认可案涉房系张某为借款的履行提供担保。

该《房地产买卖合同》约定到期未归还借款，案涉房产权归李某所有，该条款属于流质条款，应认定无效，但不影响张某为借款提供担保的意思表示。

张某与李某签订《房地产买卖合同》的真实意图是为担保自身债务顺利履行，而非直接出卖案涉房。

李某以张某名义与杨某签订《房地产买卖合同》并非张某的真实意思表示，杨某未支付购房款，也未实际占有案涉房，杨某与李某之间没有真实交易行为，该民事法律行为无效。

判决：确认张某与杨某签订的《房地产买卖合同》无效；李某诉请其为案涉房屋所有权人无法律和事实依据，驳回李某诉讼请求。

李某不服提起上诉。

二审法院认为，张某与李某签订的《房地产买卖合同》约定：到期未归还借款案涉房屋产权归李某所有，双方的真实意思表示系为双方的借贷行为提供担保，以保证债务的顺利履行，并不存在买卖房屋的合意。

而以物抵债协议是在当事人意思表示一致情况下订立的一种用其他物品代替金钱履行债务的合同。

本案，双方未有证据证明形成新的意思表示，以案涉房抵销双方之间的债务。

故李某诉请依据《房地产买卖合同》认定其为案涉房所有权人，无法律和事实依据，判决：驳回上诉，维持原判。

★张印富律师，北京盈科律所股权高级合伙人，优秀党员、优秀律师。

擅长业务领域：刑事辩护、合同纠纷、公司法律、婚姻继承。

?18910178175 座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津！让无望的结局柳暗花明！