房产专业律师点评：法院判决借名买房过户成功案例

房产律师导读：实际出资人是判断是否存在借名买房关系的核心事实，根据调查所得兰某2本人银行交易明细，支取时间和数额均与购房时间和交易价格相对应，能够证明购房款为兰某2实际出资。再结合兰某2参与交易过程、保管相关资料、李某的陈述等情况，足以证明存在借名买房的事实。

诉讼请求

起诉请求：1．请求法院判决兰某1、李某协助兰某2办理位于北京市昌平区天通苑某号的房屋的过户登记手续；2．本案全部诉讼费用由兰某1、李某承担。

诉讼过程

法院认定事实：2003年8月4日，兰某2代兰某3（买方、乙方）与案外人王某（卖方、甲方）经居间签署《房屋交易居间合同》，约定乙方购买甲方坐落北京市昌平区东小口镇天通苑小区某号房屋，房款为377000元。 2003年9月16日，兰某3（买方、乙方）与案外人王涛（卖方、甲方）另行签署《房屋买卖协议书》，确认上述协议内容的同时，确认双方房款已于2003年9月16日结清。同日，北京市昌平区国土资源和房屋管理局向兰某3出具《北京市印花税票销售凭证》及《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》，北京市昌平区地方税务局向兰某3出具《中华人民共和国契税完税证》。

经查，李某系兰某3妻子，兰某2、兰某1为二人儿子。涉案房屋现登记于兰某3名下，兰某3于2019年10月15日死亡。

另查，2003年9月5日，兰某3、兰某1（乙方）作为代表就北京市朝阳区龙王堂村某号房屋拆迁事宜与北京世奥森林公园开发经营有限公司（甲方）签署《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方支付乙方拆迁补偿款、补助费2494639．8元。兰某3与兰某1于2003年9月13日共同确认现金付讫。

经兰某2申请，法院调取兰某3名下所有工商银行账户2003年9月至2004年6月期间交易明细显示，兰某3工商银行账户于2003年9月13日共计存入2605000元，2003年11月14日支取500000元，2004年1月3日支取470000元。

兰某2工商银行账户显示2003年9月14日开户并存入480000元，2003年9月16日支取377000元。

以上事实有《房屋交易居间合同》《房屋买卖协议书》《北京市印花税票销售凭证》《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》《中华人民共和国契税完税证》《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、账户明细以及当事人当庭陈述在案佐证。

裁判分析过程

法院认为，本案争议焦点在于兰某2与兰某3生前是否存在真实的借名买房协议。

由于没有书面协议，对于这一问题只能结合交易过程、购房资金及其他费用的来源、协议文本及相关票据的持有人等因素进行实质判断。

对此，法院认可兰某2与兰某3生前存在真实的借名买房协议。首先，涉案房屋买卖过程中产生的所有协议文本及相关票据原件皆由兰某2保管，且《房屋买卖协议书》签署前首先由兰某2代兰某3签署《房屋交易居间合同》。结合兰某2本人工商银行账户支取明细，在时间及数额上与《房屋买卖协议书》确定的购房款数额及支付时间一致的事实，涉案《房屋买卖协议书》应是兰某2借用兰某3名义签署，实际由兰某2履行并登记在兰某3名下。其次，对于兰某1主张的购房资金来源实际上为兰某3给付兰某2的拆迁款，法院认为，兰某3收取拆迁款的账户在《房屋买卖协议书》履行期间并无支取记录，兰某1未能证明相关款项非兰某2自有资金。

现兰某3已经死亡，由其继承人继受其与兰某2借名买房协议中的义务。

鉴于兰某2与兰某3生前并未订立书面协议，李某与兰某1是否有义务依据兰某2请求配合其办理涉案房屋过户登记手续，当事人在庭审中难以达成一致协议，须依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定进行补正。法院认为，兰某2与兰某3订立借名买房协议的目的即获得涉案房屋的所有权，现涉案房屋权属登记状态与实际出资方不一致，兰某2有权要求李某与兰某1配合其进行过户登记。至于变更登记的时间，法院认为兰某2可以随时要求李某与兰某1履行，但应当给对方必要的准备时间。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条规定，判决：李某、兰某1于本判决生效后七日内协助兰某2办理位于北京市昌平区天通苑某号的房屋的过户登记手续。