商品房销售广告的法律效力

在商品房预售过程中，开发商会为了推销自己的商品房从而利用广告宣传方法进行宣传，那么，商品房广告是要约还是要约邀请、是否具有约束的效力呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。    商品房销售广告的主要形式有电视广告、报纸、开发商自己印制的宣传资料等等。商品房销售广告原则上为要约邀请，比如“小区豪华高档，环境舒适宜人，买房送车位，商品房周围有医院、超市、学校等建设规划”，这都属于一般性说明和允诺，内容没有具体确定。我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律的若干问题的解释》中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并且对买卖合同的订立和房屋价格有重大影响的，应当视为要约。当事人违反的，应当承担违约责任。 所以，首先需要明确该宣传广告内容对买受人的影响和该宣传对房屋价格有重大影响的，就可以作为合同的一部分。如果开发商没有按照约定行为的话，就要承担违约责任。  

《商品房销售管理办法》第十四条也做出规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。而开发商自行印制的宣传资料未经工商管理部门审批，内容随意性更大，属违反《中华人民共和国广告法》的行为。

对于消费者来说，在签订商品房买卖合同时，首先，购房前不要仅凭广告就签订合同，要把广告中最值得注意的地方明确约定在合同中，这样才能在出现纠纷时有依据要求开发商承担违约责任。另一方面要提前保存证据，多留意细节，提高甄别能力，对自己不能完全甄别的广告性质咨询律师来做判断。如果已经发生上当受骗的情形，要区分合同中模糊的表述有没有导致自己产生重大误解，如果广告中的宣传没有明确写入合同，但是足以导致购房者产生误解，法院也可能会支持购房者的要求。最后，希望消费者能够不盲目跟风，轻信广告宣传，必要时运用法律武器捍卫自己的合法权益。

对于房地产开发企业来说，开发商应该谨慎宣传，在开发房地产项目中重视广告宣传内容，另一方面也要加强销售人员的管理。否则，消费者经常以宣传广告为理由产生纠纷，从而导致后续销售成本增加，也不利于房地产开发企业的信誉。