出卖人迟延办理过户买受人可解除房屋买卖合同

【原告诉称】

原告袁某、李某向本院提出诉讼请求：1、判决解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除二原告与第三人签订的《个人购房担保合同》；3、判令被告返还二原告首期购房款283632元，支付违约金；4、判决被告返还原告已支付给第三人的按揭贷款本息（暂计算至2020年8月10日，最终计算到贷款合同解除之日止）；5、判令被告向第三人返还剩余贷款本金、利息及因提前解除合同应当承担的提前解约违约金（以上述款项以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；6、判决被告原告有线电视开户费、电表开户费、商铺物管费、维修资金等费用；7、本案诉讼费被告承担。事实及理由：二原告与被告于2015年3月20日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告建设的位于南明区，合同价款为566632元。二原告向被告支付了首付款283632元，并通过被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，由第三人将购房尾款283000元支付给被告。根据合同约定，被告应在2017年12月31日前为二原告办理转移登记并交付二原告，但至今为止，二原告并未收到任何可办理房屋权属证书的通知，经多次催告，均被告知另行通知办证时间。另外，二原告陆续向被告缴纳了有线电视开户费、电表开户费、商铺物管费、维修基金等费用合计9512.76元。被告拖延办证的行为已严重损害二原告的合法权益，鉴此，特提起诉讼，恳请支持如上所请。

【被告辩称】

被告宏益公司辨称：1、原告于2020年6月12日向法院提起解除之诉时，解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。2、被告虽存在“未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书”的行为，但原告已办理接房并对外出租，并持续获取收益。3、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。4、因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的有线电视开户费、电表开户费、商铺物管费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。

【法院查明】

2015年3月20日，原告袁某（买受人）、李某（共同共有人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款283632元，余款283000元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”。合同签订当日，二原告向被告支付首期房款283632元。2015年6月9日，二原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，通过向第三人按揭贷款向被告支付剩余房款283000元。

【法院判决】

一、解除原告袁某、李某与被告签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告袁某、李某与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告贵返还原告袁某、李某首期购房款283632元并支付违约金。四、被告返还原告袁某、李某有限电视开户费265元、电表开户费122元，共计387元。五、被告原告袁某、李某退还其已向第三人归还的贷款本息。六、被告向第三人偿还原告袁某、李某就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等。七、原告袁某、李某将房屋腾空交还给被告。八、原告袁某、李某配合被告办理房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续。九、驳回原告袁某、李某的其余诉讼请求。

【律师分析】

一、出卖人迟延办理房屋登记，买受人可主张解除房屋买卖合同

本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向二原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，但被告至二原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致二原告未能取得房屋所有权，二原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据《商品房买卖合同》约定，自2018年6月29日后二原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，二原告合同目的未能实现。二原告申请解除合同，于法有据。

二、合同解除后的损失如何赔偿

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”而该条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，二原告与被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后二原告在合理期限不行使，该权利才消灭。对二原告要求被告支付违约金的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对违约金应按合同约定处理。

本案的商品房买卖合同解除后，二原告要求解除与第三人之间的《个人购房担保借款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给二原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。关于二原告要求被告赔偿有限电视开户费265元、电表开户费122元的主张，因该费用依附于房屋产生，二原告已经实际支出，在解除合同后该费用应当视为二原告的损失，由被告进行赔偿，故对二原告的该主张，本院予以支持。关于二原告诉请被告赔偿装修出入证费20元、垃圾清运费216.76元、商铺电费755.64元、水费229.61元、消防试水费300元、商铺物管费1802.40元的主张，因上述费用系二原告占有使用案涉房屋期间必然产生的费用，理应由二原告自行承担。