借名购买因拆迁获得经济适用房签署合同是否有效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称赵某兰、吴某昊向一审法院起诉请求：1、请求判决确认赵某兰、吴某昊与齐某英、林某微于2009年签署的关于北京市朝阳区一号借名买房《协议书》无效；2、请求判决齐某英、林某微将上述房屋返还给赵某兰、吴某昊。齐某英、林某微向一审法院反诉请求：要求赵某兰、吴某昊协助齐某英、林某微办理诉争房屋的过户手续，将房屋过户到齐某英名下。赵某兰、吴某昊上诉请求：1、请求贵院判令撤销一审判决,发回重审或者改判确认双方于2009年签署的关于北京市朝阳区一号借名买房的《协议书》无效;判决齐某英、林某微将上述房屋腾退返还给赵某兰、吴某昊;2、一、二审诉讼费用全部由齐某英、林某微承担。事实及理由：一审法院认定诉争房屋系经济适用房的购房资格为齐某英所有是错误的。一审法院认为本案经济适用房的购房指标,系赵某兰因拆迁获得,其个人购买经济适用房还是转让给他人购买经济适用房,并不对公共利益造成影响,现诉争房屋已具备上市交易条件,双方之间的合同不违反法律法规的强制性规定,应属有效,是适用法律错误。双方的协议客观上损害了其他符合购房条件人的购买权,对公共利益造成了严重影响,违反了法律法规的强制性规定。?被告辩称齐某英、林某微辩称，不同意赵某兰、吴某昊的上诉请求，同意一审判决。本案经济适用房购房指标是赵某兰拆迁后获得，诉争房产已经具备了上市交易的条件，协议是真实意思表示，没有损害社会公共利益和违反法律强制性规定，是有效的。?法院查明2009年赵某兰因房屋拆迁获得购买经济适用住房的资格。2009年，赵某兰、吴某昊与齐某英、林某微签订《协议书》，约定：北京市一号房屋，购房申请人是赵某兰，房屋面积约73平方米，每平米3180元，房款共计222140元。此房款由齐某英、林某微于2009年全额支付，并于当日另外支付哥哥吴某昊、姐姐赵某兰翠城经济适用房房号10万元。双方达成协议，自一号房屋交付使用时，既由齐某英、林某微及家人居住，并且在五年之后，把此房过户给齐某英或家人等。此房以后发生的一切费用均由齐某英、林某微支付。2010年12月14日，赵某兰与北京市M公司签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定赵某兰购买朝阳区一号房屋（即诉争房屋），购房款为232140元。经查，诉争房屋的购房款、契税、维修费等由齐某英、林某微支付，相应的购房手续、房屋产权证书原件由齐某英、林某微持有，诉争房屋自2011年11月7日交付后，一直由齐某英、林某微居住使用。法院认为：就已查明的事实看，诉争房屋系经济适用房，该经济适用房的购房资格系齐某英所有。经双方协商，诉争房屋由齐某英、林某微出资购买，并且在交付后由二人实际控制使用，相应的购房手续、房屋产权证书均由齐某英、林某微持有，该行为符合借名买房的特点，双方实质上构成借名购买经济适用房的法律关系。本案争议焦点是合同效力问题,法院认为,经济适用房属于政策性保障住房，其受政策的影响较大。特别是国家为保障低收入家庭，通过资格审核，给予购买经济适用房的指标。转让这样的经济适用房购房指标实际上侵害了其他具有购买经济适用房资格人的利益，即是对公共利益的侵害，因此，转让经济适用房指标的行为受到法律的禁止。本案经济适用房的购房指标，系赵某兰因拆迁获得，其个人购买经济适用房还是转让给他人购买经济适用房，并不对公共利益造成影响。现诉争房屋已具备上市交易条件，双方之间的合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效。故对于赵某兰、吴某昊要求确认协议无效并要求腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。对于齐某英、林某微要求赵某兰、吴某昊配合办理房屋过户手续的诉讼请求，符合双方约定，法院予以支持。二审中，双方当事人均认可涉案经济适用房的购房资格系赵某兰所有。?裁判结果判决：一、赵某兰、吴某昊于判决生效后七日内协助将位于北京市朝阳区一号房屋过户至齐某英名下；二、驳回赵某兰、吴某昊的全部本诉诉讼请求。?房产律师靳双权点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵某兰、吴某昊主张双方于2009年签署的关于北京市朝阳区一号借名买房的《协议书》无效，对此应提供证据予以证明。根据在案证据，赵某兰因拆迁取得房屋购买资格，而非国家为保障低收入家庭，通过资格审核，给予购买经济适用房的资格。现有证据尚不能证明《协议书》违反国家法律、行政法规之规定，亦不能证明《协议书》之内容有悖社会公共利益。