实际履行也可直接使合同生效

案情简介：

2017年6月24日，联合公司作为出租方、联合电子厂管理有限公司作业管理方、刘某作为承租方签订了一份房屋租赁合同，约定联合公司将名下的一间商铺出租给刘某，租金为3096元/月，按季度结算，月管理费504元。合同签订时，刘某应向联合公司缴纳押金3600元，若合同签订后3天内刘某未支付押金，则联合公司有权将商铺另行出租；若刘某不按合同约定定期缴纳房租，除了需要补交租金，每逾期一日还应按月租金的千分之五支付违约金。合同经联合公司、联合电子厂管理有限公司、刘某三方签章并在刘某缴纳押金之日起生效。

合同签完后刘某并未按合同约定支付押金，且从2017年7月至联合公司起诉时一直未按时缴纳房租。但双方都承认讼争房屋内存放有刘某的皮雕画的事实，该画系刘某搬进讼争房屋的。而刘某主张皮雕画系其应联发公司的招商需要，交给联发公司的工作人员搬进讼争房屋，用于展览的，可油画城一直未开业，自己租房的目的也没有实现，且合同约定“合同自刘某缴纳押金之日起生效”，因自己没有交押金所以合同生效条件未达成，租赁合同无效。

判决结果：

刘某向联合公司支付租金13600元，驳回联合公司其他诉讼请求。

律师说法：

房屋租赁合同签订时，联合公司、联合电子厂管理有限公司、刘某三方均签字盖章，系真实意思表示，原则上合同自成立时生效，但合同约定了“自刘某缴纳押金之日起生效”的条件。根据我国民法典规定：当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。但合同约定的生效条件为成就并不意味着合同一定不会生效，合同是否生效应当结合合同目的、合同内容和当事人履行情况进行综合认定。

对于租赁合同来说，租赁物的转移占有是租赁合同订立的主要目的和特征。本案中，刘某已经将皮雕画搬入所租赁的商铺，证明刘某已经实际占有租赁物，而联合公司也并未提出异议，所以双方已经以实际行动变更了合同关于生效所附的条件，合同实际履行，并无“合同未生效”一说，刘某应当支付拖欠联合公司的租金。