建设工程价款优先受偿权新规解析

建设工程价款优先受偿权是施工单位得以实现合同债权的一项重要权利，但在以前的司法实践当中，因各种不切实际的限制，能得到法院支持的案例并不多。

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》在总结全国法院的实践经验之后做出了详细规定，比之前的规定更具有现实性和操作性，对施工单位和农民工权益保护来说，这是一大进步，对规范建筑市场具有重要意义。

解释（二）从权利主体、权利客体、行使范围、行使期限和起算点以及排除优先权的限制等方面做出了系统而明确的规定。

一、享有优先权的主体范围

1、合法总承包人

按合同相对性原则，享有建设工程价款优先受偿权的主体只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人，不包括勘察人、设计人、实际施工人以及次承包人和合法的分包人。

建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权，但分包人不可以。

2、合法装饰装修工程的承包人

装饰装修工程的承包人不能就工程整体行使优先受偿权，但可请求就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

3、无效合同的承包人

这个承包人必须是与建设方直接签订合同的承包人，无论合同有效还是无效，只要工程质量合格，承包人就能享有建设工程价款优先受偿权。

而实际施工人是与建设方没有合同关系的，二者合同的主体不同，实际施工人的相对方往往是转包方和违法分包方。

合同无效可能是一方原因，也可能是双方原因，如果施工方是无效合同受损方更应该予以保护，并且，承包人必然有巨大投入，按无效合同的折价返还原则，其权利实现应予保护。

按照担保法的主合同无效的规定，作为法定担保权的优先受偿权是有法律依据的，当然应当保护。

4、实际施工人有条件享有优先受偿权

之前有的地方法院支持实际施工人享有优先权，但是转包、违法分包均违法，如果再赋予实际施工人以建设工程价款优先受偿权，对建设工程市场秩序会产生负面导向作用，现在综合了司法实践，从而统一尺度，实际施工人原则上不享有。

在这一点上未突破合同相对性，实际施工人可以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权，对其造成损害为由，提起代位权诉讼的，通过代位权诉讼来享有优先受偿权，进而保护农民工的合法权益。

二、实现优先受偿权针对的客体

仅限于发包人为建设工程所有人的情形，从折价或者拍卖的价款优先受偿。

房屋不能是其他人所有，更不能是租赁房屋，否则与物权保护的原则相背。

对于学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施能否作优先权行使的客体，依据担保法等其他相关法律，应该是不包含在内。

另外，在建设项目工程总承包（EPC等）和PPP模式下，发包人可能是项目总承包人或项目合作方，发包方处于代业主的地位，但并不是完全的物权享有者，按目前的司法解释规定，施工总承包人将无从实现工程价款优先受偿权，施工总承包人能否主张工程价款优先受偿权，是否可以代位权诉讼主张，能否参照适用解释（二），还有待将来通过司法解释进一步明确。

三、未完工程的优先权的行使

解释（二）规定：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

司法解释对中间解除合同的工程、半截工程、烂尾工程行使优先权做出回应，这是此前没有的，但在各地的司法实践中，也有创设性的规定，例如深圳中院规定：在工程竣工验收合格前，建设工程合同被解除的，承包人对已完工程享有建设工程优先受偿权。

四、约定放弃或者限制优先受偿权的效力

发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

在法益保护顺序上，建筑工人的生存利益优先于承发包双方的合同利益，发包人和承包人原则上可以自由协商约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的行使，但如果双方的约定损害到建筑工人利益，有关放弃或者限制权利行使的约定无效。

五、建设工程价款优先受偿的行使范围

承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》优先受偿权行使范围的规定，仅限于人工、材料成本。

解释（二）根据建筑承包方式的新变化，以排除方式来界定行使范围，以与工程量清单承包计价相适应，将利息、违约金、损害赔偿金以外的工作人员报酬、材料款、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金等均涵盖在内，对成本的理解更科学，更有利于承包人。

六、建设工程价款优先受偿权行使期限和起算点

承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定从建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算六个月，以此起算日开始计算，尚未结算完成就已经超过了优先受偿权的行使期限，对承包人显然不公平。

新规定更有利于保护承包人的利益，也使得优先受偿权的制度真正得以落实。