房产律师点评：再审改判的房屋买卖合同案件

 房产律师导读：近期多起房屋买卖合同纠纷案件存在一个反常的情况。

当事人一审胜诉后，二审败诉。

到高级人民法院再审后，高级人民法院撤销二审判决，维持一审判决。

具体到本案，是一起因房屋漏水导致的房屋买卖合同纠纷。

买房人交付房款，办理房屋过户后发现房屋漏水，起诉解除合同，海淀区法院一审支持了买房人请求。

二审法院判决买房人败诉。

到高级人民法院申请再审后，法院判决买房人胜诉。

  时间线

郝某申请再审称，请求：撤销（2019）京01民终某号民事判决，改判支持郝某的诉讼请求。

理由如下：1．二审判决认定郝某解除《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》不具备约定或者法定解除权系适用法律错误。

张召隐瞒房屋存在严重漏水质量问题且已经涉诉的情况，违反《房屋买卖合同》第五条约定的如实陈述义务。

郝某有权依据《房屋买卖合同》第五条及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第四项的规定解除合同。

2．二审法院关于因漏水问题未能实际交付，本质上不属于逾期交付房屋的认定系适用法律错误。

本案因房屋存在严重漏水问题导致无法按照双方约定期限完成交付房屋的义务属于对方的违约行为，郝某依据《补充协议》第七条享有合同解除权。

3．二审法院关于从（房屋）实际漏水情况判断，通过维修可以解决的结论，缺乏事实依据，属于主观臆断。

4．无论郝某以撤销合同还是解除合同提起本案诉讼，均是本着解决合同是否能够继续履行以及是否应当赔偿损失的焦点问题。

如二审法院认为应当以撤销合同为由提起诉讼应予以释明，但二审法院未履行释明义务。

二审法院认为郝某应当另案主张撤销合同和赔偿损失，系对郝某合法权利的漠视，无端增加郝某的维权成本，亦造成对司法资源的极大浪费。

张召辩称，不同意郝某的再审请求。

理由如下：涉案房屋买卖合同合法有效，约定的交房时间为2019年1月31日之前。

双方当事人通过沟通约定在2018年12月26日交房，只是说可以提前到2018年12月26日，并非将交房期限变更至2018年12月26日。

故郝某所述合同目的不能实现是虚假陈述，也是虚假命题。

中介公司述称，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》是买卖双方当事人认可的。

签合同之前，中介公司没有看过房、也没有带客户看过房。

张召未向中介公司说过房屋存在渗水漏水情况。

郝某向一审法院起诉请求：1、依法确认郝某与张召签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月19日解除。

2、依法判令张召返还郝某购房款1234．5万元。

3、依法判令张召承担郝某支出的居间服务费10万元、契税124228．06元、不动产登记费80元、公证费4000元。

4、依法判令张召按照房屋成交价格的20％支付郝某2479000元违约赔偿金。

5、判令北京市海淀区某房屋（以下简称某号房屋）恢复登记至张召名下。

6、依法判令张召承担本案诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。

一审法院认定事实：

2018年9月10日，张召（甲方，出卖人）与郝某（乙方，买受人）签订《房屋买卖合同》，主要约定：出卖人所售房屋坐落于海淀区某号房屋，建筑面积123．02平方米，房屋性质为商品房；该房屋所有权证证号为X京房权证海字第XXXX号，共有权证证号为X京房权证海字第XXXX号；该房屋抵押登记日期为2014年9月23日；双方通过中介公司居间介绍成交；该房屋成交价格为434万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为8055000元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金200万元；自本合同签订之日起35日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

第5条约定，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

同日，张召（甲方，出卖人）与郝某（乙方，买受人）签订《补充协议》，主要约定：买受人于签订本协议当日支付定金200万元；抵押权人为北京银行，抵押金额为130万元，出卖人承诺，除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保；出卖人应于2018年9月12日前向抵押人申请清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；出卖人同意将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；买受人于房屋过户前一天支付出卖人购房款10345000元；出卖人应于2019年1月31日前将该房屋交付买受人；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。

第6条约定，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《房屋买卖合同》及本协议的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20％作为赔偿金。

第7条约定，买卖双方应按约定履行义务。

若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金。

如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。

自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《房屋买卖合同》。

任一方违约造成《房屋买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20％向违约方索赔。

违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。

同日，张召（甲方，出卖人）与郝某（乙方，买受人）、中介公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，主要约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就某号房屋签订《房屋买卖合同》，乙方向丙方支付居间代理费10万元。

郝某已向中介公司支付居间代理费10万元，已向张召支付购房款1234．5万元，已支付契税124228．06元、不动产登记费80元，尚有物业交接保证金5万元未向张召支付。

2018年10月17日，某号房屋登记至郝某名下，房产证号为京（2018）海不动产权第XX。

郝某主张，2018年12月26日其与张召交接某号房屋时，发现该房屋客厅东墙、次卧东墙、阳台存在严重漏水情况，当日双方未实际交房；后其向张召了解到，该房屋外墙因紧邻小区内供暖烟囱而存在严重漏水情况，张召曾多次维修仍未能彻底解决，导致该房屋无法正常使用；张召因漏水问题多次与供暖公司交涉无果后已起诉；且张召为顺利出售该房屋，在出售前特意把漏水墙面的房屋壁纸去掉、重新刷漆以遮盖房屋漏水痕迹；双方协商买卖房屋过程中，张召未告知其该房屋存在严重漏水且已涉诉的情况，存在隐瞒、欺诈。

郝某为此提交：1、（2019）京国信内民证字第某号公证书及所附光盘一张、北京市国信公证处出具的公证费发票。

该公证书记载，2019年1月7日下午公证员与郝某之代理人某某某到某号房屋内，在公证人员的现场监督下，某某某对该房间内的现状查看并对有关情况讲解，公证人员对上述现状及说明讲解过程进行现场摄像并拍照后制作为所附光盘。

该光盘中的视频及照片显示，某号房屋内墙面有多处漏水点，墙面有水迹。

该公证费发票金额为4000元。

2、某号房屋照片。

证明该房屋在冬季严重漏水。

3、视频光盘一张，证明客厅一面墙壁有9个漏水点，部分漏水点手指触碰有明显水流流出，漏水部位呈现泥沙状，房屋漏水情况严重，无法修复完好，合同目的无法实现。

该视频显示，某号房屋内部分墙面裸露，有多处漏水点，墙面有水迹。

中介公司对上述证据真实性认可。

张召对上述证据真实性认可，证明目的不认可。

张召主张，签署合同前郝某在当时的居间人麦田公司的工作人员陪同下多次查看某号房屋，对该房屋情况充分了解后自愿购买，其已将房屋漏水情况告知过麦田公司，麦田公司告知其已转告郝某，2018年9月10日在中介公司居间下，双方查看房屋，中介公司及其均履行了房屋情况的告知义务；其于2014年8月购买某号房屋，因房屋漏水维修过一次，产生维修费，故起诉了开发商及供暖公司，本案中漏水房间是新出现的漏水部位；其没有义务告知郝某其与开发商、供暖公司的诉讼，2018年8月其口头告知郝某该诉讼。

为此提交：1、2018年9月10日《居间服务合同》。

认为其中第一条居间人协助实地查看房屋服务的约定，证明郝某对某号房屋具体情况已充分了解。

2、2018年9月10日其与郝某签订的《房屋买卖合同》。

证明郝某已实地查看某号房屋。

3、法院于2018年9月13日出具的（2018）京0108民初31294号民事调解书。

记载：2018年6月5日张召起诉永泰房地产（集团）有限公司（以下简称永泰公司）、北京永鸿供暖服务有限公司（以下简称永鸿公司），称其于2015年办理某号房屋入住手续，永泰公司所建供暖烟囱存在设计及质量问题，仅用砖修建三面，另一面直接贴在其房屋东侧客厅外墙，内部没有任何内衬及隔热层设施，导致供暖季烟气冷凝水渗入房内，自2016年供暖季开始屋内墙面出现大面积渗水、发霉，产生严重异味，存在严重安全隐患，故要求永泰公司、永鸿公司赔偿其房屋维修费、房屋损失费，限期修理烟囱并排除妨害、消除危险。

双方经本院调解达成如下协议：永泰公司协助永鸿公司于2018年11月15日前完成小区供暖设施外墙烟筒设备的维修改造工程；永鸿公司于2018年9月30日前给付张召房屋装修及财物损失补偿款共1万元。

中介公司对上述证据真实性认可，并称张召未告知过其某号房屋存在漏水情况，2018年9月10日其未陪同双方查看房屋，双方签订合同前其未查看房屋情况，交接房屋时其陪同郝某收房发现电视墙纸被撕掉，露出墙体漏水痕迹。

郝某对上述证据真实性认可，证明目的不认可，认为根据调解书记载，张召陈述某号房屋存在严重漏水问题，危及居住安全，该情况在其买房前就存在；因漏水是隐蔽瑕疵，其在买房前虽查看过房屋但不可能发现；张召未告知其房屋漏水情况。

2018年12月26日双方交接房屋时郝某提出房屋漏水后，张召与北京伟业装饰有限公司（以下简称伟业公司）签订《防水维修合同》，委托该公司对某号房屋漏水问题维修，该维修于2019年1月13日完工。

当日郝某、张召及伟业公司对该房屋维修情况查验，伟业公司称该维修方式为将墙面混凝土中的螺丝洞封堵，质保期为二年。

该《防水维修合同》约定，伟业公司进行防水维修，包括原墙面铲除，滚墙布，堵漏淋，做防水，刮石膏，刮腻子等，质保期为一年。

张召主张，郝某同意维修房屋，并认可该修复方案。

郝某主张，当日其仅查看房屋，并未验收维修工程；张召维修前未与其沟通，其不知情；房屋经永泰公司、永鸿公司的室外维修及张召的室内维修后漏水问题均未解决，本次维修后不能确保房屋不再漏水，房屋质量瑕疵仍然存在。

郝某提交其与张召微信记录截图，显示，郝某对张召未经其同意维修房屋提出异议，并要求停止维修。

2019年1月18日，郝某向张召发出《解除合同通知书》，张召于2019年1月19日收到该通知。

2019年1月19日，张召通过微信向郝某发出《交房通知书》，郝某予以拒绝。

诉讼中，郝某、张召及中介公司于2019年4月4日共同对某号房屋现场查看并拍摄照片及视频。

显示，部分墙面贴有壁纸，部分刷漆墙面有凹凸情况，踢脚线与墙面之间有裂缝。

郝某称，房屋表面完好，但木地板有被泡痕迹，踢脚线与墙之间有裂缝，是漏水之后又干了的结果，因房屋朝南，可能会晒干，房屋摸起来还是潮湿的，墙根的地板松动，但其余地方没有问题，说明是漏水造成。

张召称，因某号房屋是二手房，地板变形等情况不全是墙面漏水造成，是多年打扫，拖地造成，本次维修后，供暖季结束，房屋状态一直未变化，经走访楼下住户，以同样方式修复，直到供暖季结束均未出现问题。

经询，现某号房屋空置，双方均未居住使用。

该房屋转移登记至郝某名下前，登记在张召名下，房屋不存在抵押及查封情况。

郝某主张其购房款为借款，产生利息损失，因张召违约，其无法入住某号房屋，另租房居住产生房租损失。

为此提交其与梁宵签订的《北京市房屋租赁合同》、收条、工商银行转账凭证。

张召称2019年1月13日某号房屋已维修完毕，可以居住使用，对租房损失不认可。

同时，张召认为违约金数额约定过高，郝某没有实际损失，应按实际损失情况计算违约金。

一审法院认为，郝某与张召签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。

根据已查明的事实，某号房屋在交易前曾发生过漏水情况。

张召主张其已将漏水情况告知郝某及中介公司，履行了房屋情况的告知义务，但就此未提交充分证据证明，郝某、中介公司对此亦不认可，故一审法院对张召的该项抗辩意见不予采信。

张召未告知郝某某号房屋存在漏水情况，违反了《房屋买卖合同》第五条约定的如实陈述义务。

张召抗辩称，本案中的漏水是交房过程中新出现的情况，发生于产权变更后，应由郝某承担风险。

对此一审法院认为，房屋产权变更不免除出卖人的瑕疵担保责任，故对张召的该项抗辩意见不予采信。

张召主张，本次漏水可以修复，其已维修完毕，漏水属于一般瑕疵，对房屋价值及安全没有影响，不构成解除合同的理由。

但根据张召自述，其购买某号房屋后，因该房屋东侧客厅墙外所建烟囱设计及质量问题，2016年供暖季该房屋发生过严重漏水，其予以维修。

后该房屋再次出现本案漏水情况，张召以对房屋墙面混凝土中的螺丝洞封堵的方式再次维修，但张召未证明经过本次维修已解决漏水问题、消除该房屋漏水质量瑕疵，故一审法院对某号房屋存在漏水的质量问题予以确认。

张召抗辩称漏水瑕疵是某号房屋本身具有，郝某应向开发商主张保修责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。

郝某购买某号房屋的目的系用于居住，现该房屋存在质量问题致使郝某合同目的难以实现，郝某有权要求解除合同，并依据《补充协议》第六条、第七条的约定要求张召承担违约责任。

因郝某已向张召发出《解除合同通知书》，张召于2019年1月19日收到该通知，故一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于该日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

故张召应返还郝某购房款1234．5万元，郝某应将某号房屋所有权恢复登记至张召名下，现某号房屋空置，故本案不涉及房屋腾退问题。

张召应配合郝某至相关部门办理退还契税及不动产登记费的手续，该款项能否实际退还应由相关部门依据相关规定决定，现该款项能否退还尚不确定，不宜在本案中一并处理。

张召还应依据《补充协议》第七条赔偿郝某已支出的居间服务费10万元。

郝某选择依据《补充协议》第六条主张房屋成交价格20％的违约金2479000元，但现有证据不足以证明其实际损失，一审法院酌减为10万元。

郝某主张公证费4000元，于法无据，一审法院不予支持。

郝某主张由张召承担本案公告费、保全费，因本案未发生公告费、保全费，郝某的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。

一审法院作出（2019）京0108民初某号民事判决：一、确认郝某与张召于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》于2019年1月19日解除；二、张召于判决生效后十日内返还郝某某号房屋购房款1234．5万元；三、郝某于判决生效后十日内办理将某号房屋所有权恢复登记至张召名下的手续，张召予以协助；四、张召于判决生效后十日内配合郝某办理某号房屋相关契税、不动产登记费的退还手续；五、张召于判决生效后十日内赔偿郝某居间服务费10万元；六、张召于判决生效后十日内支付郝某违约金10万元；七、驳回郝某的其他诉讼请求。

张召不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郝某的一审诉讼请求。

二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，并补充查明以下细节：张召于2014年8月购买某号房屋，于2015年办理入住手续，自2016年供暖季开始屋内墙面出现大面积渗水、发霉，产生严重异味，存在安全隐患。

2019年1月18日，郝某向张召邮寄了《解除合同通知书》，主要内容是：2018年12月26日双方办理交房验收手续时，发现房屋的客厅、次卧、阳台严重漏水，导致你方未能按时交房。

依据《房屋买卖合同》第五条及《补充协议》第七条约定，守约方有权解除合同。

你方的行为显然违反合同约定，属于严重违约行为。

现我方依据《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定及法律规定通知你方解除合同。

二审法院认为，当事人行使解除权，应当具备约定或法定的解除权。

郝某于2019年1月18日行使解除权的理由是因房屋漏水导致未能如约交房，违反了《房屋买卖合同》第五条、《补充协议》第七条的约定。

首先，张召在订立合同时没有向郝某告知房屋曾漏水及因漏水引发诉讼的情况，违反《房屋买卖合同》第五条的约定，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，但《房屋买卖合同》并未约定郝某因此享有解除合同的权利。

其次，张召于2018年12月26日向郝某交付房屋，只是因为郝某发现房屋存在漏水问题而未能实际交付，故本质上不属于逾期交付房屋。

第三，房屋漏水，从实际漏水情况判断，通过维修是可以解决的，不存在导致郝某合同目的不能实现的问题。

故郝某并不具备约定或法定的解除权，郝某于2019年1月18日行使解除权，虽然通知于2019年1月19日到达张召，但不产生解除合同的法律后果。

郝某起诉要求确认与张召签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月19日解除，没有事实和法律依据，二审法院不予支持。

一审法院以漏水导致合同目的不能实现为由支持郝某要求确认合同解除的诉讼请求错误，二审法院予以纠正。

郝某的其他诉讼请求均是确认合同解除为前提，在要求确认解除合同未获得二审法院支持的情况下，对郝某的其他诉讼请求，二审法院亦不予支持。

张召故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，是否构成欺诈，郝某是否有权依据《合同法》第五十四条第二款的规定要求撤销或变更合同，是否有权依据《合同法》第四十二条的规定要求张召赔偿损失，不在本案审理范围，郝某可在知道撤销事由之日起一年内另行主张。

二审法院作出（2019）京01民终某号民事判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初某号民事判决；二、驳回郝某的诉讼请求。

本院再审认为，本案的争议焦点在于郝某是否享有合同解除权。

围绕本案争议焦点，结合当事人的诉辩意见，本院从以下两个方面进行辨析。

1．郝某是否因张召逾期交房享有约定的合同解除权？

郝某认为，按照《补充协议》第七条，自逾期之日超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同；双方当事人经过协商，将交房时间提前至2018年12月26日，故最晚应在2019年1月17日交房；张召未在2019年1月17日前交房构成逾期十五个工作日未交房，故郝某于2019年1月19日通知解除合同系行使约定解除权。

2018年9月10日，双方当事人在《补充协议》中约定交房时间为2019年1月31日前。

在合同履行过程中，双方当事人约定于2018年12月26日办理交房手续，是否属于变更交房时间？

交房时间为合同的重要条款，不仅约束合同履行情况，还与相应的违约责任密切相关。

《补充协议》约定交房时间为2019年1月31日前，其意思为2019年1月31日为双方约定的最晚交房期限，而非具体交房时间。

那么，在此之前的交房均符合合同关于交房时间的约定。

双方当事人经过协商，约定于2018年12月26日交房，是双方约定具体交房时间，不能由此得出买卖双方变更了最晚交房期限并由此承担相应法律后果的结论。

郝某关于双方约定于2018年12月26日交房即为变更合同履行时间的意见，系对合同约定解读错误，且与人们一般生活常识不符。

张召认为某号房屋渗漏问题已经于2019年1月13日维修完毕，不影响郝某在某号房屋居住的合同目的。

郝某的合同目的是居住在某号房屋，但对此不能简单地理解为住宿。

房屋是普通人生活中投资巨大、使用频繁的商品，与人们日常身心状态息息相关，也是决定人们生活质量的关键因素。

在本案中，郝某的合同目的起码是不受渗漏隐患干扰的安居。

根据本案查明的事实可知，某号房屋渗漏问题属于常年隐患，而张召对渗漏隐患是否完全根治没有举证证明。

张召违反合同约定故意隐瞒房屋存在的渗漏问题，向郝某交付存在渗漏隐患的房屋，使得郝某不能实现安居的合同目的。

因此，郝某有权依据法定解除权提出解除合同，并要求返还购房款、赔偿损失、恢复房屋所有权登记及办理其他相关手续。

二审法院关于维修可以解决渗漏问题，不影响郝某实现合同目的的意见，缺乏证据支持，也缺乏对普通人日常生活基本需求的理解，本院再审对此予以纠正。

一审法院根据法律规定及案件事实，作出的处理结论正确，应当予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

 判决结果

一、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民终某号民事判决；

二、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初某号民事判决。

一审案件受理费56057元，由郝某负担9337元（已交纳），由张召负担46720元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费97070元，由张召负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

关于我们

北京房产律师网是由赵云涛律师（138 1013 5536）组建的一支专业为全国范围内客户提供房产类法律服务的团队，团队成员全部专精于房产案件处理。

我们的业务范围主要包括：房产事务法律咨询、房产合同起草、修订、完善，房产纠纷解决（仲裁或诉讼，包括但不限于房屋租赁合同、建设工程合同、承揽合同、房屋买卖合同）等。

我们团队成员在相关类型案件的处理上均有丰富经验，多年来我们也一直秉承着严谨、高效的理念服务于客户，并努力做得更好！