房屋买卖合同中发现央产房不能上市，卖家需要承担违约责任

 房产律师导读：为涉案房屋办理上市交易手续以确保涉案房屋可以自由交易是卖房人应有的合同义务，双方在买卖合同中对此亦予以明确。

现被告未能取得涉案房屋的上市交易手续，导致合同无法继续履行，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。

  时间线

诉讼请求：

原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《房款支付协议》。

2、判令被告向原告支付违约金107.2万元。

事实和理由：2020年5月30日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司提供的居间服务下，原被告签订房屋买卖合同及房款支付协议，约定由原告购买被告位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋），总价款536万元，当日，原告支付居间费109987元、向被告支付定金10万元，此后，双方根据约定于2020年6月8日办理网签，然而在之后的合同履行过程中，原告多次催促，被告明确拒绝为原告办理过户及交房手续。

自合同签订至今北京房屋价格出现大幅上涨，原告发生巨大经济损失，被告应当按照约定承担违约责任，故起诉。

答辩：

被告辩称，同意解除合同，被告从未拒绝为原告办理过户及交房手续，被告积极办理央产房上市手续，至今央产房上市手续未能办理完成是因为疫情及央产房上市手续过程复杂，办理时间不可控。

事实认定：

本院经审理认定事实如下：

2020年5月30日，原告作为买房人与被告作为卖房人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，约定原告以总价536万元购买涉案房屋，建筑面积68.85平方米，第六条（一）房屋权属及具体状况，甲方承诺如下：4、该房屋已符合出售条件。

因上述任何一种原因导致本合同无效或不能履行，甲方应于本合同确认无效或解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，并按成交总价的20％承担违约责任及全部赔偿责任，当日原告支付被告定金10万元。

庭审中，双方均认可被告已在2020年10月8日将定金10万元退还了原告，2020年11月28日双方解除了网签手续。

庭审中，原告提交一份2020年11月3日某中心出具的说明，内容为被告名下的涉案房屋系工作期间配售的住房，现住房超标，在超标问题未处理的情况下，无法出具同意出售涉案房屋的手续。

2020年11月19日，被告向原告送达了解除合同通知。

就原告主张的违约金及损失情况，原告称购买涉案房屋时房价是7.8万元每平方米，现在是9万元每平方米，就此原告提交涉案房屋所在小区房屋价格走势表，该表显示安华西里一区四月均价90770元每平方米，2020年11月均价84394元。

本院于2021年5月18日通过贝壳找房手机APP软件查询安华西里社区二手房4月参考均价为82049元，通过安居客手机APP查询安华西里一区5月挂牌均价86714元，2020年11月份均价8.44万元。

经与原告核实，原告称中介费已退还。

庭审中，被告称违约金过高，申请酌减。

本院认为，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。

本案中，为涉案房屋办理上市交易手续以确保涉案房屋可以自由交易是卖房人应有的合同义务，双方在买卖合同中对此亦予以明确。

现被告未能取得涉案房屋的上市交易手续，导致合同无法继续履行，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。

本案起诉书于2021年3月17日送达被告，故本院确认双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》已于该日解除。

被告虽然在2020年11月19日向原告发送合同解除通知，但被告不享有解除合同的权利，故该通知不产生合同解除的效力。

就原告主张的违约金，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。

本案中，被告已在2020年10月8日将定金退还原告，且在2020年11月28日配合解除了网签手续，已表明合同不能继续履行之意，虽然双方合同并未解除，但原告完全可以在此之后通过另行选择购买其他房屋防止损失的扩大，故原告主张以目前的房屋市场均价计算损失的意见本院不予支持。

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

现被告申请酌减违约金，本院根据北京市房屋市场价格波动、原告的损失、被告的过错等情况对原告主张的违约金酌定为45万元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

 判决结果

一、原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》已于二〇二一年三月十七日解除；

二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金45万元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

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