开发商逾期交房能否以大气污染主张“不可抗力” 免除违约责任

开发商逾期交房能否以大气污染主张“不可抗力”

免除违约责任

北京市京师（石家庄）律师事务所律师  薛峥

一、案件经过

   刘女士购买了一套住房，房屋约定2020年底交房，但是到期开发商并没有按期交房，刘女士便向法院起诉要求开发商依合同支付合同总价款万分之一的逾期交房违约金，但是开发商以大气污染停工为理由主张抗辩，一审法院支持了开发商抗辩理由，认为大气污染属于不可抗力，违约天数扣除了大气污染天数。

刘女士不服，向石家庄市中级人民法院提起上诉，2020年3月石家庄市中级法院做出终审判决，对原一审判决进行了改判，支持了刘女士的诉讼请求，认定大气污染不属于不可抗力，开发商需要承担全部违约金。

二、相关法律规定

《中华人民共和国民法典》第180条规定；“不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况。

”

第590条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。

因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

”

《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定，县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施。

三、观点展示

观点1：大气污染构成“不可抗力”。

原、被告签订的《商品房买卖合同》虽然约定被告向原告交房的时间是*年*月*日，但是被告在建房过程中，因为大气污染治理，建筑业管理处、住建局、经济开发区管委会、环保局等单位多次给被告出具通知，要求被告停工，不停工会受到相关部门处罚，致使被告在*年*月*日才向原告交房，被告迟延交房的原因是因为大气污染治理，属于不可抗力，原告要求被告给付迟延交房违约金，法院不予支持。

观点2：大气污染不属于“不可抗力”。

首先，从法律上来讲。

根据《民法典》180条规定：不可抗力是指不可预见、不能避免、不能克服。

具体来说“不可预见”：是根据现有的技术水平，一般对某事件的发生没有预知的能力；“不能避免、不能克服”：是指当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并克服事件所造成的损害结果。

《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定，县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施。

由此可见，政府在重污染环境下要求企业停工停产是早有明确规定和政策依据的，并且已经形成了制度化，不属于法律规定的“不可抗力”，被告以政府因环保问题要求其限工、停工为由，对抗原告主张的逾期交房损失，显然是没有法律依据的。

其次，及使某些法院认可大气污染属于“不可抗力”，但是根据《民法典》590条之规定不可抗力需要主张不可抗力方及时履行通知义务，具体到本案，开发商需要就不可抗力通知购房者，购房者收到通知后可以选择解除合同或者另行和开发商达成协议延长交房时间，如果开发商发生停工行为却没有及时通知购房者，那么就可以推断开发商确信自己不会逾期交房，但逾期交房后开发商却主张不可抗力显然前后矛盾。

这时有些开发商会表明政府发布大气污染通知等同于通知了消费者，笔者不同意这个观点，因为政府发布大气污染的通知对象包括施工单位，但是也包括其他污染企业和汽车驾驶人等主体，因此政府发布的通告不能代替具体企业对特定对象履行通知的义务，否则会降低企业的违法成本，同时也与立法本意相冲突。

再次，开发商主张延期交房时间内仍主张不可抗力，此观点也属于于法无据，因为不可抗力是指合同履行期内发生不可抗力的情形，交房日期到达后合同即已经完成，此时再主张不可抗力属于重复计算不可抗力天数的违法行为。

最后，房产开发公司作为专业的房地产开发企业，在签订合同时理应对影响工期的各种因素(包括天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由)有充分的预知或预判，即使因为天气、政策等引起停工，也并不必然导致迟延交付。

房地产开发公司主张的天气异常、空气污染对于房屋建设所产生的影响，均未超出房地产开发公司作为房地产开发企业在签订合同时的预见能力，亦未对于房屋建设产生超出合理范围的影响。

故对于房地产开发公司所持延期交房系不可抗力所致的抗辩主张，法院不应予以采纳。

笔者观点：同意前述第二种观点，大气污染不属于“不可抗力”。

  从法律规定与实际请况来说大气污染都不属于不可抗力（前文已经叙述，此处不再赘叙），但是在法院实际审判中，从地方利益出发、从保护地方经济出发，地方法院判决属于不可抗力的情形略占多数，笔者最近代理几十位购房者诉开发商逾期交房案件，在河北某地法院立案至今3月有余仍未立上案，就可见一斑，但是好的方面是：在理论界和实践审判中越来越倾向于大气污染不属于不可抗力，对开发商过度保护不利于法治公平和维护司法正义。

相信只要律师能够据理力争，组织好证据，以理服人就一定可以实现预期的结果。

四、律师建议。

1、作为消费者要保留好相关证据：如购房合同、交款收据等。

2、法律上预期交房时间从合同约定交房日期起算，至开发商通知领钥匙时止（开发商通知但实际不具备居住条件除外）。

3、当与开发商不能达成协商一致时，要及时通过法律途径维护自己的权益。