长租公寓随想

长租公寓是房地产市场一个新兴的行业，自从“房住不炒”的概念普及之后，长租市场蔚然而兴。

长租公寓，指的是运营商从业主处租赁房产，进行统一装修改造，然后进行有偿出租。

目前长租公寓的客户主要是白领、单身人士及刚参加工作的大学生。

而最近乐伽公寓的“暴雷”事件将长租公寓置于风口浪尖上。

根据天眼查可知，乐伽公寓的运营商为南京乐伽商业管理有限公司，其股东均为自然人，注册资本100万，实缴资本15.3万。

乐伽公寓8月7日发布公告称因公司经营不善已无力履行合同。

该公告引起了轩然大波，因房东未按约收到租金要求收房，与租客产生冲突，而租客因为已经预交了一年的租金，自然不愿意搬出房屋，甚至出现业主打砸房屋的现象。

按照乐伽公寓公告信息，其租赁房屋采取了“高进低出”的方式，即以较高的租金从业主处租赁房屋，然后以较低的价格出租给租客，当然这只是一方说辞，真实性无法核实。

这种按年收取租金的方式，以乐伽公寓的房屋数量，租金数额绝非小数目，这些资金的去向几何，目前尚不清楚。

长租公寓根据资产运营模式，分为重资产和轻资产，重资产指的是运营商自建房屋出租或者买下房屋用以租赁；轻资产指的是从业主处租赁一定期限的经营管理权，然后出租经营。

根据地理位置空间格局，出租房源分为两种情况：一是集中式，即区域性统一收房；二是分散式，即运营商从社会上收房然后租赁经营，不限于一定区域。

乐伽公寓属于第二种经营模式，其作为中介，将业主与租客完全隔离，虽乐伽公寓作为管理人有权出租房屋，但一旦乐伽公寓违约，势必损害业主权益，若业主要求收回房屋，乐伽公寓与租客的租赁合同将失去继续履行的法理基础，这也是产生矛盾的根源。

在长租公寓市场上，有关运营商众多，为占据长租市场也是各显其能，但一般都有自己的运营平台，和线下经营管理相互配合，而因为市场竞争原因，运营商为了收取更多的房源，可能通过高额的租金租赁房屋，但租客未必愿意支付更高的租金，这就导致运营商收支不平衡，一旦资金链断裂，就会陷入困境，引发社会问题。

当越来越多的公司涉嫌集资时，我们不得不思考，这种运作模式是否可行，出现损害消费者利益的时候，又当如何保障自身合法权益。

不可否认长租公寓是未来发展的一个方向，但如何有效规范相关经营行为，仍需进一步完善。

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