物业不尽职责怎么办

最近一位朋友向笔者咨询，自己买的新房交房一年了，但是物业服务一直不尽则，各方面的服务都不能让业主满意，应该怎么办，如何才能维护自己的权益，能不交物业费吗？其实，笔者一直在关注物业方面的纠纷，并且新出台的《民法典》，新增了物业服务合同一章，将物业服务合同变成了有名合同，对物业服务合同的相关问题有了更加详细的规定。

下面，笔者结合相关的法律规定，说一说遇到物业不尽则怎么办？

     一、要求物业履行报告义务

    《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

”物业服务方应当按照法律规定定期将相关的服务情况向广大业主公开、报告，业主对于相关情况也是具有知情权的。

通过物业公开的相关资料，作为业主可以进行相关的审查，比如物业人员数量配备是否合理、收费标准是否合理、共有部分的收益及利用情况等，以此来判断物业是否履职尽责。

    二、更换物业

如果物业确实不尽则，经过业主以及居委会等相关部门的督促仍没有改变，那么就可以考虑更换物业了。

《民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

”

那么什么是法定程序呢？《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

” 每个省市成立业主大会的条件也是不同的，比如《天津市物业管理条例》第十一条规定：“已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：（一）业主入住率达百分之五十以上；（二）首位业主实际入住达到二年以上。

”所以具体成立业主大会的标准还需要咨询当地的相关行政部门。

业主大会成立后就可以召开会议，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是业主共同决定的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

满足上述条件后就可以更换物业了，后期业委会的成立、新物业的选聘等事宜，因篇幅有限，笔者就不详细论述了。

三、不满意物业服务可以不交物业费吗？

《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

”所以如果物业提供了相关服务业主应当按时缴纳物业费，除非有相关的证据证明物业没有按照约定提供服务，是可以不交或者少交物业费的。

    后记，一个小区的良好环境是由业主和物业服务企业共同维护的，只有业主和物业和谐相处，才能将小区管理好，实现互惠共赢。