居住权起源（上）

一、居住权的起源

“居住权”无疑是民法典颁布后的一大热词，跌跌撞撞地闯进人们的视野之中。

但说起它的由来，可谓是源远流长、历史已久。

“居住权”的诞生蕴含着脉脉温情，在罗马共和国时期，如果家庭遇到父亲亡故，没有或者被剥夺继承权、同时又缺乏劳动能力的人如何生活就成了严峻的问题。

为了让遗孀有尊严的活下去，丈夫或者家父会把家产的用益物权遗赠给遗孀、女儿，让她们生有所养、老有所依。

居住权是大陆法系传统的物权形态，是指居住权人对他人住宅的全部或者部分及其附属设施，享有占有、使用的权利。

居住权是在他人所有的住宅上设立的物权，权利人可以按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的权利。

居住权有意保护弱势权益，并具有明显的人身属性。

这注定了居住权不仅不是牟取私利的手段，还注入了所有权人对特定人的情感。

因此居住权不能转让、继承，是无偿的。

居住权的设立是为了满足特定自然人生活居住的需要，故而居住权人不享有房屋的收益权能。

一般情形下，居住权人不能将住宅出租给他人以收取租金，但如果当事人根据实际需要达成协议，也可以将设立居住权的住宅出租。

二、居住权的设立和消灭

居住权可以通过签订合同和遗嘱的方式设立。

值得注意的是以签订合同方式设立居住权的，需向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立；而通过遗嘱方式设立的，有观点认为居住权自遗嘱生效时起设立，这样可以有效避免因继承人不愿履行合同而违背死者意愿的情形。

居住权会随着居住权人的死亡而归于消灭。

居住权的设立多是为了赡养、养老以及帮扶，故不会设定居住期限。

稍有例外的是在离婚纠纷中，由于其设立目的在于对经济困难的一方给予帮助，这种帮助应当具有期限性，以表征在一定期限内帮助经济困难的一方渡过难关。

当事人也可以选择为居住权的设立附解除条件，居住权自解除条件成就时消灭。

三、居住权涉及的《民法典》条款

1、366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2、367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

3、368条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。

居住权自登记时设立。

4、369条：居住权不得转让、继承。

设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

5、370条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

6、371条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

7、945条：第二款业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

四、《民法典》规定居住权主要考虑保障老人老有所居

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利，主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难问题，真正实现“房子是用来居住的”。

居住权设定的目的在于把房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

五、居住权通常适用的场景

1、婚姻针对婚前房产加名的争议，居住权的设立，使双方有了新的选择。

同时，对于暂无居所的离婚一方也可通过设立特定期限居住权保障其住房需求。

2、父母为子女买房父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，碰到子女不孝，或者无法自理、被他人欺骗的情况，很可能使房产失守，令父母流离失所。

如果在该房屋上设定了无偿居住权的话，就可以保障父母的住房需求及出资后的权益。

3、遗嘱老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。

4、以房养老老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权，从而让房产发挥最大效用，帮助其安享晚年。

今天的分享就先到这里了，下期将为大家带来带来居住权中老年人们值得关注的重点情况，敬请期待。