限制施工的行政措施是延期交付房屋的免责事由吗？

       近年来，天津市政府及相关部门曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，而很多房地产开发企业也据此向购房者发送了“延期交房通知”并声称因行政措施导致的延期，房地产开发企业不需要承担违约责任。

该现象引发购房者关注。

针对限制施工的行政措施是否可成为延期交房的免责事由，笔者认为不可一概而论，在相关诉讼中，如房地产开发企业主张逾期交房具有免责事由，必须提供证据证明停工的具体情况，且需要提供证据证明已经向购房者履行了告知义务，否则仍可能承担违约责任。

1、关于免责的说法是否成立

       天津市发布的限制施工的文件，用意系在生态环境质量与经济发展二者间取得平衡，而相关限制施工的措施可能会对一些工程施工的进度造成影响。

该影响并非房地产开发企业的过失造成，不应由其来承担违约责任，故由此造成的延期交房，相应的违约责任是应该免除的。

2、免责的天数如何认定

        限制施工的文件有两类，一类是停止一切施工行为的文件，另一类是停止有尘作业等停止部分施工的文件。

因这两类停工措施对于施工产生了不同的影响，故在计算免责天数时应区别对待。

对于全部停止施工的时间段，应全部天数均认定为免责，而针对特定施工作业的停止施工时间段，应根据房地产开发企业于相应时间段里具体工程进度的实际状况进行判别，有实际影响的天数予以免责。

这也对房地产开发企业的风险管理提出了较高要求，在工作中要留存因何种政策导致何种工种受到影响的详尽记录。

3、可能无法“免责”的例外情形

       延期交房已对购房者的购房计划构成了影响，但房地产开发企业无需为此担责的理由是：延期的影响是不可归责于房地产开发企业的客观因素。

因此笔者认为免责是有条件的，并非所有在停工时间段的房地产开发企业均可免责。

有个别房地产开发企业自身存在拖欠工程款，资金不足等种种问题，这类企业即便不考虑政策影响，也无力按期履行交房义务，笔者认为在相关诉讼中，此类企业不宜获得“免责”待遇，仍应按照合同规定，向购房者承担相应的违约责任。

4、新冠疫情属于不可抗力

        新型冠状病毒肺炎疫情对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

如果房地产开发企业因必须停工停产等不可抗力因素导致不能按期交房，并且按照相关法律规定履行了通知义务，其后又可以在合理期限内证明系因不可抗力不能履行合同，那么房地产开发企业可因此免除部分或全部的合同责任。

        综上，确因不可归咎于房地产开发企业的原因，致使延迟交房的情况发生，虽然购房者可能因此承受损失，但房地产开发企业无需对此担责。

但这种免责是在严格的范围及条件限定中的，房地产开发企业是否可免责不能简单的一概而论。

所以作为购房人的您，一旦陷入相关纠纷，仍需审慎思考，寻求专业的法律服务，以期最大限度的保障您的合法权益。