法条解读：买卖不破租赁

一、法条原文

   《民法典》第七百二十五条　

    租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

二、案例适用       

    2021年10月1日，甲某将名下的一套房产以300万价格转让给丙某，并约定丙某要在二个月内付清房款、甲某要在房款付清后协助丙某办理不动产登记。

11月7日，丙某付清房款后，甲某协助丙某办理不动产登记，将该房屋转移到丙某名下。

    但是当丙某准备入住时，发现该屋已有乙某一家居住，经交涉发现甲某在同年3月15日与乙某订立了为期一年的房屋租赁合同，且乙某一家已经在该房屋内居住8个月，但甲某并未将该情况告知丙某。

那么丙某作为房屋的所有人，是否有权要求乙某即刻搬出该房屋？

    就该案件情况来说是不可以的，即使丙某享有该房屋的所有权，根据《民法典》第七百二十五条的规定，该房屋所有权变动系发生在乙某租赁占有该房屋期限内，且乙某是以合理的市场价格与甲某达成租赁合同，不存在恶意串通的可能。

故乙某与甲某签订的租赁合同效力不变，依旧可以居住在该房屋内直至期限届满。

三、注意事项     

   （一）《民法典》合同编中明确规定，租赁合同中约定的租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。

   （二）“以租抵债”不等于“买卖不破租赁”。

即将租赁物租赁给债权人，以租金抵扣出租人所欠债务的情形在遇到租赁物所有权变动时，租赁合同效力得不到强化保障。

   （三）租赁权得以保障是以占有为前提。

   （四）“买卖不破租赁”要求物权变更必须发生在租赁期限内。

   （五）原房屋所有人将房屋出卖给第三人时，若没有在合理期限内通知承租人房屋出售的信息，导致承租人优先购买权不能实现，还将承担因怠于履行通知义务而对其产生的不利的法律后果。

四、总结      

    在现实生活中，租赁合同因租赁物所有权变动产生冲突是比较常见的情况，即债权与物权产生对抗。

而《民法典》中关于买卖不破的规定强化了租赁权保障，妥善地解决了部分物权变动情形下债权继续存在和履行的问题，保障了承租人的合法权益，维护了正常的市场交易秩序。