疫情能否作为减免租金的理由

最近这段时间经常会有这样的咨询或者是案件出现，由于疫情的原因，导致许多企业未能够正常营业，企业与出租者就租金问题起诉至法院，或者个人因疫情原因未能及时回京，自己承租的房屋一直是空置状况，自己都没有住，觉得还要支付高昂的房租对自己不公平，那么疫情能否作为减免租金的理由呢，这个问题不能一概而论，需要根据不同情况，区别对待（以下内容以北京市的相关政策规定为例）：

1、租赁京内市及区属国有企业房产可减免房屋租金，但需符合相应的条件。

根据上述京政办发〔2020〕7号文，租赁京内市及区属国有企业房产且租赁用途为从事生产经营活动的，可向业主方主张免收2月份房租，但需符合如下两个条件：（1）申请主体为中小微企业；（2）按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的。

符合上述（1）（2）条件的，但租赁用途为用于办公用房的，则可向业主方申请给予2月份租金50％的减免。

2、鼓励非国有企业为租户减免租金，为中小微企业减免租金的，由市区政府给予一定资金补贴。

鼓励但非强制非国有企业为租户减租，由合同当事人之间进行协商，因为合同双方当事人为平等的民事主体，均应诚实信用地履行合同，如合同针对疫情等未作其他约定的，业主方有权要求承租方依据房屋租赁合同履行支付房屋租金的义务。

但针对中小微企业减免租金的，市区政府给予一定的资金补贴。

3、租户要求减免疫情期间租金的主张存在获得法院支持的可能

如果业主与承租人未能就租金减免协商一致，引发纠纷涉诉的，根据目前部分地区高级人民法院出台的意见，并结合2003年“非典”疫情后各地审判实践，租赁的房屋因疫情防控导致暂时无法使用的，承租人要求减免租金，若承租人对此并无过错，一般会得到法院的支持。

具体减免的金额可根据公平原则及实际情况由法院酌定。

但并不是所有的承租人主张租金减免均能得到支持，比如政策并未限制承租人入户而承租人自行决定不居住、不复工，其主张减免房租的，一般由承租人自行承担损失；如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅是疫情期间客流减少等原因造成租户营业收益受到影响的，一般不予支持其减免租金的主张。

律师建议

1、如因疫情确实导致租赁合同目的无法实现或不能履行等情形出现时，建议承租方及时主动通知出租方，或者与其协商变更或解除合同，以防止双方损失的扩大。

  2、为了避免纠纷进入诉讼后因证据不利而陷入被动，建议承租方注意固定和收集证据，包括固定和收集疫情、防控措施及其造成合同履行困难的证据，比如政府部门通知、公告、命令等；企业自身受疫情及其防控措施影响而停产停业，继续履行原合同将导致明显不公的证据；合同双方沟通、协商解决方案，比如减租及解除、变更合同等所产生往来函件、邮件、聊天记录、协议文件等证据。

 疫情无情人有情，建议大家还是坐下来友好协商解决，买卖不成，友情还在，多一个朋友多一条路，说不定那天大家又一起做买卖了。