夫妻一方擅自卖房，能否以未经配偶同意而毁约？

　　夫妻一方擅自卖房，能否以未经配偶同意而毁约？

　　北京市当代律师事务所 李雪冬律师

　　案情介绍：

　　2015年4月20日，在某房屋中介公司的介绍下，王某与刘某达成了房屋买卖一致意见，并签订了《房屋买卖合同》，双方约定刘某以580万元的价格购买王某位于某小区的三居室房屋一套，并在合同中约定了付款方式、办理过户时间、支付尾款时间及交付房屋时间。

合同签订当日，刘某向王某支付了定金20万元及中介服务费。

之后，刘某按照合同约定向王某又支付了150万元的购房首付款，并开始着手办理银行贷款手续。

在办理过程中，王某找各种理由推迟，之后并以其卖方未取得妻子李某的同意为由，表示将不卖此房屋，拒绝继续履行房屋买卖合同。

刘某多次主动找王某协商，寻求中介帮助劝说但均未果。

　　无奈之下，刘某将王某告上法庭，诉请被告王某继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋过户手续并交付房屋。

　　庭审中原告刘某诉称：原告在与被告签订房屋买卖合同签，查看了王某的身份证、房产证，没有抵押登记等他项权利，产权证照上只登记了被告一个人的名字。

原告及中介人员都问过被告其妻子是否同意出售本案房屋，被告均表示其妻子李某同意出售。

现被告以出售房屋未经其妻子同意为由而拒绝履行合同并毁约，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。

为维护原告合法权益，维护交易秩序，惩治违约行为，故向法院提起如上诉求！

　　房屋中介人员也证明了原告所说，被告王某的妻子李某对本次房屋买卖是知情的并且同意。

　　法院经审理查明事实后认为：本案争议房屋系被告王某与李某的夫妻共同财产，王某与李某是房屋的共同所有人。

但出售此房屋是王某到中介公司进行的登记，在合同签订之前，李某曾与中介人员多次电话沟通房屋价格事宜，中介公司也证实李某对王某签订合同是知情的。

另有，虽房屋产权登记证上仅登记了王某一个人的名字，根据不动产登记公示制度，其妻子李某不同意出售房产的意思不能对抗善意第三人，被告的理由不能成立，遂法院判决王某继续履行房屋买卖合同，协助刘某办理房屋过户手续并交付房屋。

一审判决后，王某不服提起了上诉。

二审法院审理认为，刘某以及中介机构在房屋买卖的各个环节尽到了审查义务，从诚实守信和维护市场正常交易的角度，被告的毁约理由不能得到支持，原告刘某的诉讼请求符合法律规定，理应得到支持，遂作出驳回上诉、维持原判的判决。

　　律师意见：

　　本案诉争的房屋虽然是王某与李某的夫妻共同财产，但仅登记在王某一个人的名下。

其妻子的共有状态还存在隐名当中，第三方无从知晓李某是否为共有权人，甚至此种房屋的产权人是否离婚、是否再婚以及其他继承关系等情况，对于任何第三人来说都是隐秘的，买房人也是难以掌握。

因此，房屋卖方王某不能以其妻子不知情且不同意出售房屋为由而拒绝履行房屋买卖合同或者主张房屋买卖合同无效，此种理由也不会得到法律支持！

　　从本案的实际情况来分析：首先，王某与刘某签订房屋买卖合同之前，王某的妻子与中介人员通过电话的方式沟通了多次，确认了房屋成交价格，这就证明了房屋共有权人李某是知道并且同意以580万元的价格出售此房屋，王某的答辩是在欺骗法院，与事实不符！

　　其次，王某与李某系夫妻关系，基于这种特殊的身份关系，对于出售房屋这么大的事情，一般情况下是会经过夫妻双方协商过的，而作为购买方的刘某，无论从主观还是客观上均无法判断该处分行为是否只是王某一个人的意思表示。

单从房产登记信息来看，仅知晓产权人同意即可。

　　再次，根据我国《物权法》第106条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　虽然本案诉争房屋系夫妻共同财产，王某无权单独处分。

但该房屋仅登记其一个人的名下，出于公示制度，第三人只要出于善意购买且按照合理价格支付对价，那么购买人的行为应该得到法律保护，购买人应取得房屋所有权！

　　另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕7号)第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持” 。

所以根据法律规定在买卖合同的领域内对于无权处分的情形，合同本身是有效的。

也就是说房屋权属登记一方未经配偶同意擅自将该房屋出卖，其和买受人签署的买卖合同有效。

所以本案王某与李某签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，法院的事实认定及适用法律均正确。

　　律师提醒建议：

　　由于我国目前的房地产市场异常火爆，交易价格变化较大，尤其“北上广”一线城市的房屋增值快，这势必造成一些房屋出卖房擅自毁约而换得更高的交易价格。

尤其是以夫妻共有的房产，容易造成未经配偶同意或不知情为由而拒绝履行合同而毁约。

因此，对于此种状况，建议购房人在购买二手房屋时，一定要注意以下环节：一是在签订房屋买卖合同交付购房款之前，仔细审查卖方的身份证件、户口本、结婚证、房屋权属登记情况，审查房产证件并核对真实性是必不可少的，从以上证件中审查卖方的婚姻状况，并初步判断购买的房屋是否为夫妻共同财产；二是签订合同书时，最好要由共有权人签字确认，如当场不能签字，事后也要及时补签；三是，如果有房屋中介机构在其中帮助，也要留意保存与中介人员的相关证据，在是否出售房屋以及交易价格上最好要直接与卖方进行沟通并取得其同意。

这样才能更好的保护自己的权益，有效避免纠纷造成的损失！

　　李雪冬律师随笔