商品房买卖合同解除的，买受人请求出卖人返还包括银行按揭贷款在内的购房款，应如何处理？

商品房买卖合同解除的，买受人请求出卖人返还包括银行按揭贷款在内的购房款，应如何处理？

在这类房屋买卖纠纷案件中，我们首先要理解什么是按揭贷款？包括按揭贷款在内的房屋买卖都包括哪些合同主体，主体之间存在什么样的法律关系？如发生纠纷，应怎样承担责任？

一、        概念理解。

按揭，英文为Mortgage，是英美法系担保制度中的最典型的担保形式。

而商品房按揭制度是从我国香港地区引入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。

楼花按揭是指楼宇预售合同中的买方支付部分购房款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，也称按揭贷款。

如买房未能按照约定履行还本付息的义务，就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方式。

楼宇竣工后，楼花按揭就转为楼宇按揭。

在我国的商品房买卖过程中，买受人选择通过银行按揭贷款作为付款方式的比较多，即买受人支付首付款后，与出卖人指定的按揭贷款银行签订商品房担保贷款合同，买受人将所购房屋向银行提供按揭抵押担保，由银行将剩余款项直接支付给出卖人。

二、        合同主体。

在涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款纠纷中，一般存在三方主体、两份合同、四个法律关系。

三方主体即为：买受人（借款人、抵押人）、出卖人（保证人）、按揭银行（贷款人、抵押权人）。

两份合同是出卖人与买受人之间签订的商品房买卖合同以及出卖人、买受人和按揭银行三方之间的商品房担保贷款合同；其中的法律关系为买受人与银行之间的贷款合同法律关系、买受人与银行之间的抵押担保合同法律关系、出卖人与银行之间的保证合同法律关系。

商品房贷款合同与商品房买卖合同即具有密切联系但又相互独立，不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效，贷款合同不因此而无效。

三、法律地位及房款返还方式。

基于以上法律关系及法律主体，在商品房屋买卖合同纠纷案件中，1、以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人起诉要求确认该合同无效或者被撤销、解除该合同，法院应当告知按揭银行有权作为有独立请求权的第三人参加诉讼：①按揭银行已有独立请求权的第三人的身份参加了诉讼，并提出独立的诉讼请求，如果法院经审理去人出卖人与买受人之间的商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，应同时解除买受人与按揭银行之间的担保贷款合同，判决出卖人分别将买受人尚欠的银行贷款本息直接偿付给银行，将买受人已付的购房款（包括买受人已支付给出卖人的房款及已经支付给银行的按揭款）返还给买受人；如果法院经审理认为当事人关于合同无效或者撤销、解除的诉讼请求不能得到支持，则按揭银行要求解除贷款合同的请求也不应得到支持，贷款合同应当继续履行，但贷款合同自身已经符合合同约定或者法定解除条件的除外。

②按揭银行不愿以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，则法院只处理买受人和出卖人之间的商品房买卖合同纠纷，而不处理买受人与按揭银行之间的担保贷款合同。

在此情况下，如买受人只起诉要求出卖人返还首付款及已付按揭款本金和利息的，应予以支持；如买受人起诉要求出卖人返还包括贷款在内全部购房款的，应予以支持（理由将在下面的案例进行分析）③按揭银行依据商品房担保贷款合同另行起诉的，法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷案合并审理。

 2、以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人起诉要求继续履行合同交付房屋、办理房屋产权证或支付购房款，并承担迟延履行违约责任的，不需要通知按揭银行作为当事人参加诉讼。

如果买受人认为其逾期付款是因为按揭银行的违约行为造成的，可以申请法院追加按揭银行作为无独立请求权第三人参加诉讼。

案例分析

2013年6月1日，某甲与乙公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定将位于本市东城区的安苑小区一房屋卖与某甲。

总价款为340万元，首付款为102万元，贷款238万元，如因乙方的责任不能在180日之内取得产权证的，乙方按照已付购房款的0.5%向甲某支付违约金。

8月5日，甲某支付了款项，办理了银行贷款，与某建行支行丙签订了贷款合同。

乙方也将房屋交付给了甲某居住使用，甲某对房屋进行了装修。

但由于乙方与另一个建筑单位存在纠纷，致使该房屋的房产证一直未办理。

银行按照约定将剩余购房款打入了乙方的账户，乙方对甲某的贷款事宜承担连带担保责任，同时约定，如借款到期，甲某累计6个月未偿还贷款本息和相关费用的，丙行有权解除本合同。

2014年11月，至今，甲某未在偿还借款本息，乙方公司也未履行连带还款义务。

2015年1月，甲某向法院提起诉讼称，其与乙方签订了《房屋买卖合同》，将东城区安苑小区一房屋出售给我，我履行了合同约定的义务，但乙方至今未给办理房产证，承诺的小区配套设施小区停车库、网球场、游泳馆、会所等也没有建立，其行为已经能够违约，致使我签订合同的目的无法实现并遭受严重损失，遂诉至法院要求：1、解除商品房买卖合同；2、乙方返还购房款及利息；3、赔偿经济损失；4、尚欠银行的贷款本息由乙方公司偿还；5、诉讼费由乙方承担。

法院依法通知丙银行为本案有独立请求权的第三人，并银行同意并依法参加了诉讼。

 一审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。

甲某、乙公司、丙银行签订的合同是合同当事人真实的意思表示，应为有效合同。

自合同签订至今，乙公司仍为甲某办理房屋产权证，致使甲某的合同目的无法实现，甲某要求解除商品房买卖合同，于法有据，予以支持。

甲某没有按照借款合同的约定履行合同，存在违约行为，乙方也没有承担相应的连带还款责任，现丙银行主张解除借款合同，于法有据，予以支持。

判决《房屋买卖合同》解除，《借款合同》解除，乙方退还甲某的购房款，并支付相应利息；支付甲某的房屋装修费用及甲某已归还借款本息，同时甲某退还房屋给乙公司；乙公司于判决生效后给付第三人借款本金及利息；驳回甲某其他诉讼请求，驳回丙银行其他诉讼请求。

二审法院维持原判。

 本案的争议焦点就是房屋买卖合同和担保贷款合同解除后，出卖人收取的买受人支付的购房款和银行支付的按揭贷款应当如何返还的问题。

如上文所述，出卖人存在违约行为致使合同目的无法实现，那么其要承担违约责任。

收取的购房款应予以退还，造成买受人经济损失的，应予以赔偿。

那么还有一个买受人的按揭贷款，应怎么偿还的问题？有人认为，法院应当判决出卖人只返还买受人支付的首付款和已付按揭款的本息，买受人无权要求出卖人返还尚未偿还的按揭贷款。

理由是：按揭银行实际向出卖人支付了按揭贷款，如果出卖人将全部款项返还给买受人，而买受人不用该款项偿还银行贷款，则银行存在贷款不能收回的风险；更重要的是，银行在借款人不能偿还贷款的情况下，往往要求出卖人承担连带保证责任，有可能会出现出卖人既向买受人偿还全部购房款，又向银行承担保证责任却无从追偿，从而承担双重责任的情况，对出卖人很不公平。

  我们认为，出卖人应向买受人返还包括尚未偿还的按揭贷款在内全部购房款。

理由是：按揭银行是依买受人的委托向出卖人支付的按揭贷款，买受人才是商品房买卖合同的付款人；从按揭银行的角度，法院已经告知银行可以参加诉讼，解除贷款合同收回借款人尚未偿还的按揭贷款，但银行不愿意参加，其因此不能收回贷款的风险应由其自身承担；从出卖人的角度，实践中出卖人确实有承担双重责任的可能，但出卖人在向银行承担保证责任后，对买受人可以行使追偿权，与应返还给买受人的购房款债务相互抵消，从而部分解决了上述实践中不公平情况的发生。

  本案中，两审法院均判决解除房屋买卖合同和借款合同，由乙方公司分别将首付购房款和已付按揭贷款本息返还给甲某，并将尚未偿还的银行按揭贷款返还给丙银行，符合法律及司法解释的相关规定，是正确的。