房地产新政是不是不可抗力

北京浩东律师事务所 许延庆律师 13910623400    因楼市调控新政造成的退房现象大量涌现,其中因“银行首付提高无力支付”成为解约主因。由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定,也使得各地法院判决结果各不相同。有的认为,政策调控属于“不可抗力”,合同应当予以解除;也有的则担心,这样会纵容失信行为。    《合同法》中关于“不可抗力”的条款目的在于保护无过错方的利益。购房者显然是没有过错的,但房产商也无过错,现在出现这样的“两难”局面,我觉得还是政策出台之前考虑不周,没有充分考虑到可能会出现的问题。有关部门更应针对民众的疑虑困惑给予及时的司法解释。    合同是双方在当时的法律和政策条件下签订的,当政策或法律发生变化,致使原来构成合同的基础发生变化,这不是双方当事人任何一方的过错,通俗意义上理解，不存在违约责任的问题,因此法院应当认定在原有政策基础上所签订合同的效力,允许双方在楼市调控新政策的条件下重新签订合同。政策的变化既不属于“不可抗力”,也不属于“情势变更”,它是政策效力的追溯力问题。通观法律或国际公约,在通过和生效之间必须留有一段“告知”期间,发生于生效之前的行为,应按照原有法规处理。但现在的情况并不是这样。    楼市调控政策出台,导致退房现象大量涌现,其实并不意外。退房究竟是否算违约,恐怕还需具体问题具体分析。房地产调控政策并非不具有可预见性,且并非不能克服,因为该政策只是引起付款方式的变化,不会导致买卖无法完成。因此,近期的楼市新政不属于不可抗力,效力不能高于合同约定。因大幅提高首付，甚至不贷款（购第三套以上房）可能确实导致合同无法履行。购房人退房,关键要看合同是如何约定的。并不是只有不可抗力才能免责，如果符合双方合同约定的免责情形也是不需要承担违约责任的。如果双方没有约定，通过协商也不能解决，只能根据合同约定通过仲裁或起诉到法院解决了。    在不能适用不可抗力、情势变更规定的情况下，双方交易条件的具体约定、免责约定、违约金的额度，双方的诚实信用程度、是否公平合理都将成为考量的因素。