“假结婚”购房合同的效力认定及其中蕴含的风险

当前，很多城市都出台了房屋限购政策，为绕过限购政策以及合理的避税，有些人会选择以“假结婚”方式来实现房屋买卖交易过户，但是大多数人并不清楚通过“假结婚”方式购房设计的法律问题和风险。

下面通过笔者最近代理的一起交易金额达两亿元的利用“假结婚”来进行房屋买卖案件来做一个比较详细的分析。

案情简介：

2016年10月，王某因资金周转困难亟需卖掉手中价值两个多亿的豪宅，经中介的介绍，王某认识了拟在京城购房却无购房资质的富商刘某，刘某从中介口中得知利用“假结婚”的方式不但可以变相实现产权过户，还可以节省一大笔税费，遂动了通过其妻李某与王某“假结婚”购房后再离婚的心思。

于是王某和刘某达成约定签订房屋买卖合同之后，就分别各自回家与原配妻子办理了离婚手续，之后王某与刘某的“前妻”李某在京城登记结婚了。

此后，刘某按照约定将购房首付款一亿元支付给王某，王某也遵守约定与李某闪电离婚，并通过离婚财产分割的方式将房产过户登记到李某名下，同时在离婚协议中约定由李某以补偿金的方式向王某支付剩余的一亿元购房款。

人生无常，世事难料，就在王某刚刚将房产过户到李某名下之后，刘某经营的公司也因新冠疫情的原因濒临破产，刘某、李某二人不但无力支付剩余一亿元的购房款，反而也亟需资金来拯救自己的公司。

2017年3月，刘某与李某二人作为共同原告向北京市第一中级人民法院提起诉讼，以王某与李某办理婚姻登记，事实上是“假结婚”，属于违背公序良俗的行为，且恶意串通，逃避国家税收征管等为由要求法院依法确认与王某之间的房屋买卖合同及离婚协议中的有关财产条款无效，并返还已支付的购房款及资金占用利息。

法院经审查后认为：双方当事人的陈述及提交的书面合同、离婚协议等足以证明双方之间达成了房屋买卖的合意，成立房屋买卖合同法律关系。

案涉的房屋并不属于法律限制买卖的标的物，限购政策不属于法律、行政法规的强制性规定，不影响合同的效力。

双方通过结婚、离婚的途径实现房屋交易的目的，属于买卖合同的履行方式，不影响房屋买卖合同的效力。

《离婚协议书》经双方签字并在婚姻登记机关存档备案，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

最后法院依法驳回了刘某要求确认合同及离婚协议中财产条款无效的请求。

以上案例虽然貌似通过假结婚的方式达到了交易的目的，但是笔者并不提倡，假结婚看似简单，其中蕴含的风险还是蛮多的：

1、“假结婚”的法律效力

所谓“假结婚”是男女双方感情层面的“假”——双方没有感情基础，登记结婚的目的并不是进行共同的婚姻生活，“结婚”一般只为买房、买车、获得拆迁补偿等目的。

但法律上是没有“假结婚”概念的，只要是符合结婚条件的男女双方自愿到民政部门进行了结婚登记，领取了结婚证，就是合法的婚姻关系。

2、“假结婚”可能引发债权债务及财产纠纷

首先，在婚姻存续期间双方的工资、投资的收益、继承或者受赠的财产等都属于法律意义上的共同财产，一方在离婚时有可能提出分割的主张；其次，一方婚后所负的债务，有可能会演变成夫妻双方的共同债务，在法律意义上一般并不能以“假结婚”来对抗第三人的债权债务主张。

3、“假结婚”可能离婚难

合法真实的婚姻关系受法律保护，一方提出要求离婚的话，往往通过冗长复杂的离婚程序：双方均同意离婚→预约登记离婚→民政局申请离婚→受理→30天冷静期→审查→登记离婚（领取离婚证）；一方不同意离婚：法院立案→受理→30天冷静期→调解→开庭审理→判决准予/不准予离婚（判决不准予离婚的，需判决生效后六个月之后才能再次起诉离婚），在这漫长的离婚过程中，不但耗费时间、金钱、精力，还可能会发生很多难以预料的风险。

4、“假结婚”可能假戏真做

一般认为婚姻关系应当包括有相互同居的义务，而同居权显然包含双方有发生性关系的权利。

这正是“夫妻双方结婚后，违背妇女意愿发生性关系”丈夫难以被判强奸罪的原因，即使一方因此被判刑，往往也相对于一般的强奸罪的量刑要轻，但是对于受害者来说却造成了难以弥补的身体和精神损害，甚至影响家庭关系的稳定和谐。

相关法律法规：

民法典第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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