建设工程施工合同纠纷之保修责任

2014年8月15日，云南云安房地产开发有限公司与昆明中策装饰（装修）有限公司签订《室内装修施工合同》，合同约定：由中策装饰有限公司承包本市昆瑞路云安阳光城5栋201、202号、6栋302号、12栋1004号、13栋302号、317号共计6套样板房室内硬装部分装修工程（不含软装配套），工程总包干价1178567元。

      施工工期为45天，准确开工日期以云安房地产开发有限公司开工令次日起核算。

      工程竣工验收合格后，即向云安房地产开发有限公司交付钥匙。

      关于工程保修，合同约定，工程承包范围内的全部项目为保修内容、范围，保修期限按建筑工程质量管理条例执行，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

      属于保修范围、内容的项目，中策装饰有限公司应当在接到保修通知之日起24小时内派人保修，中策装饰有限公司不在约定期限内派人保修的，云安房地产开发有限公司可以委托他人修理，所发生的费用由中策装饰有限公司承担。

      质量保修完成，由云安房地产开发有限公司组织验收，保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

      于2015年7月日房屋5栋201号的房屋的工程均验收合格。

      在2017年的时候，房屋出售给了朱蓉。

      入住后发现房间所有插座线路接地有问题导致空开跳闸，住户不能正常使用，属功能性问题，存在安全隐患，云安房地产公司要求中策装饰有限公司拿牌施工人员处理。

      中策装饰有限公司派维修人员到场对云安房地产开发有限公司函件中所称的插座跳闸问题进行了处理。

      2018年9月18日，云安房地产开发有限公司与案外人云南云安建筑股份有限公司（以下简称云安建筑）签订《云安阳光城5栋201房共用卫生间渗水改造工程施工合同》，合同约定，云安阳光城5栋201号房共用卫生间渗水改造工程由云安建筑施工，工程内容包括：保护性拆除洗面台柜、镜子、马桶、拆除墙砖、地砖、淋浴房地面石材、两道防水施工、三道找平层，地面下给排水管、淋浴房墙给水管安装，墙砖地砖施工以及恢复修复等。

      工程包干价为17172.07元，合同工期为45天，从2018年9月21日至2018年11月6日，具体施工日期以云安房地产开发有限公司通知为准。

      2018年9月21日，云安建筑开始施工。

      2018年10月7日，云安房地产开发有限公司通过EMS邮政特快专递向中策装饰有限公司发出函件，函件的主要内容为：5栋201房在2017年7月使用中发现插座跳闸，虽然中策装饰有限公司在2017年11月进行了电线处理，但使用一段时间后住户再次报物管公司出现插座线路问题，同时，在共用卫生间左侧的卧室墙纸出现水印痕迹。

      云安房地产开发有限公司经过反复查看，认为属卫生间防水质量问题导致墙体受潮，考虑住户的诉求并经住户同意，云安房地产开发有限公司在2018年9月22、23日对客卫进行墙地砖拆除重新做防水层，在拆除地面砖时出现火花，发现有安全隐患。

      为此云安房地产开发有限公司要求中策装饰有限公司安排专业施工人员（3日内）上门将存在的问题处理。

      否则，云安房地产开发有限公司将委托第三方进行处理，产生的一切费用由中策装饰有限公司承担。

      该邮件于2018年10月9日由中策装饰有限公司方前台人员签收。

      2018年10月10日，云安房地产开发有限公司申请云南省昆明市明信公证处指派公证员对位于昆明市昆瑞路273号云安阳光城小区5栋201号房屋内部卫生间现场的现状及对应渗水墙体的现场状况进行证据保全。

      云南省昆明市明信公证处指派公证员到云安阳光城小区5栋201号房屋内部卫生间施工现场，对正在施工的卫生间现场状况全貌及大致情况进行了现场拍照，对卫生间左侧卧室内存在渗水情况的墙面进行了现场拍照，并出具了（2018）云昆明信证经字第44386号《公证书》。

      为此，云安房地产开发有限公司支付了公证费1000元。

      2018年12月20日，云安房地产开发有限公司与云安建筑对云安阳光城5栋201号房卫生间漏水维修改造工程进行了结算，结算金额为17172.07元，云安房地产开发有限公司向云安建筑支付了该款项。

      律师点评：原被告双方约定保修期按照《建设工程管理条例》执行。

      保修期自工程竣工合格之日起计算。

      根据《建设工程质量管理条例》的规定：房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。

      而电气管线、排水管道、设备安装和装修工程的期限为2年。

      本案中，原告所施工的是装修工程，但其施工内容中包括了有防水要求的卫生间，《建设工程质量管理条例》对有防水要求的卫生间的防渗漏作了特别的规定，其保修期限为5年。

      该房屋由2015年7月2日验收合格，保修期限应至2020年7月1日。

      所以云安房地产有限公司不承担保修责任。

      重庆展汇律师事务所提醒您：因建设工程质量瑕疵通常在建设工程使用一段时间后才会体现出来，因此为了保证使用人的合法权益，《建设工程质量管理条例》规定建设工程承包人在质量保修期内对工程质量负有保修义务。

      质量保修期是指工程各部分正常使用的期限，是建筑单位或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。

      在质量保修期内，承包人保证工程正常使用。

      承包人承担的保修责任实际上是对建设工程质量的瑕疵担保责任，在工程质量保修期内，发包人或者使用人发现工程瑕疵的，有权直接请求承包人修理或者返工、改建。

      因承包人拖延履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，承包人应当承担赔偿责任。

      但是承包人承担保修责任的前提是属于承包人的原因造成工程质量瑕疵。