开发商把没有竣工验收合格的房屋交付给业主的 法律分析

开发商把没有竣工验收合格的房屋交付给业主的

法律分析

一、出具本法律意见所依据的证据材料：

1、《房屋买卖合同（编号CML000094131号）》

2、《XX建规建证第050号规划许可证》

3、《XX（2015）澄建规建证第041号规划许可证》

4、《XX2005第794号土地使用证》

5、《（2011）-063号建设工程施工许可证》

6、《（2014）澄房预字008号预售许可证》

7、《（2011）琼建房开证暂字第71060号》

8、《XX房屋买卖合同备案表（合同编号CML000094131号）》

9、相关照片资料

二、出具法律意见书所依据的主要法律及司法解释：

1、《中华人名共和国合同法》及其司法解释

2、《消费者权益保护法》

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

4、《民事诉讼法》

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》

6、《城市房地产开发经营管理条例》

7、《商品房销售管理办法》　

8、《建设工程质量管理条例》

9、《城市商品房预售管理办法》

10、《建设项目环境保护管理条例》

11、《中华人民共和国建筑法》　

12、《建设工程质量管理办法》

13、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》

三、基本事实

XX

统一社会信用代码：XX

法定代表人：XX 职务：XX

住所地：XX

联系电话：XX

企业资质：（2011）XX开证暂字第71060号

通讯地址1：XX

邮政编码：X

本楼盘售楼电话：0XXX

通讯地址2：XX

邮政编码：XX

XX

2017年3月10日前后，XX与XX公司签订了《XX商品房屋买卖合同CML000094131号》及《补充协议》，XX购买了XXXXD1号楼5层503号，2017年3月11日《XXX商品房屋买卖合同备案表（合同编号CML000094131号）》登记备案。

XX支付完房款后XX就交付房子给业主，没有随房交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关交付资料，2019年经XX查询得知XX小区没有建筑工程竣工验收合格。

1、消防验收和综合验收要通过；2、露天温泉游泳池建造完成；3、温泉要入户能用；4、小区的道路、景观、绿化要全部完成，不是仅仅我们楼后这个一点点应该是整个小区的公共部分的全部，就算三期的别墅暂时不建，但一二三期所共同使用的这部分要完成；5、围墙、大门、门卫、进小区的门禁、台杆、安防监控系统要完成；6、一层的架空层不能是毛坯状态，墙地面照明要完成，驻车、充电要完成。

有方案设计图和小区销售效果图，所以我们的诉求还可以说要求开发商按照施工图及规划图把小区建设完交付我们使用。

1、外墙防水、外窗防水，这体现在下大雨时屋内漏进水来；2、楼板防水，这提现在上一层有积水下一层天花板滴水；3、墙面粉刷涂布脱落，公共区（楼梯间、门厅）比较严重；4、安全护栏腐烂、断裂；5、电梯损毁严重，性能及不可靠，如:轿厢内通风照明监控不好不完善，内饰破烂，移门关闭阻塞不畅，运行摇摆颤抖，呼梯按钮有坏的。

然后就是在约定时间内给业主申请办产权证的前期相关手续办完，使得我们能如期拿到产权证。

第四大项是索赔，按照合同约定的要求承担开发商违约责任。

四、法律分析

1、XX1与XX公司签订了《XX商品房屋买卖合同CML000094131号》及《补充协议》是双方真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效，《补充协议》约定的房屋交付条款无效。

2、XX支付完房款后XX就交付房子给业主，没有随房交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》签署工程保修证书等相关交付资料，并且御泉湾小区没有建筑工程竣工验收合格，南正阳置业有限公司没有完成交付或者交付行为无效。

依据 ：最高人民法院在2015年10月14日就本案作出的(2015)民申字第1510号民事裁定书，作为案涉房屋的出卖人，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。

竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以出卖人在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。

《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：　　

(一)城市规划设计条件的落实情况;　　

(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;　　

(三)单项工程的工程质量验收情况;　　

(四)拆迁安置方案的落实情况;　　

(五)物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条房 地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：　　

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;　　

(二)有完整的技术档案和施工管理资料;　　

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;　　

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;　　

(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。

第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《建设项目环境保护管理条例》第二十三条　建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理办法》第三十三条竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：　　

(一)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;

(二)工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良;　　

(三)工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告;　　

(四)具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续;　　

(五)已签署工程保修证书。

依据《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3、末建泳池、室内外温泉、环境绿化差、安全无保障。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、房屋质量问题或房屋修缮：1、外墙防水、外窗防水，这体现在下大雨时屋内漏进水来；2、楼板防水，这提现在上一层有积水下一层天花板滴水；3、墙面粉刷涂布脱落，公共区（楼梯间、门厅）比较严重；4、安全护栏腐烂、断裂；5、电梯损毁严重，性能及不可靠，如:轿厢内通风照明监控不好不完善，内饰破烂，移门关闭阻塞不畅，运行摇摆颤抖，呼梯按钮有坏的，属于开发商或物业保修范围。

依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”

第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

”

根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。

不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。

如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。

如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。

当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

因此可以先申请《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，如属于房屋主体结构不合格，则有权要求退房并要求开发商赔偿损失，如不属于房屋主体结构不合格，则有权要求开发商维修并要求开发商赔偿损失。

为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。

这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。

依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。

正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年； 管道堵塞2个月；.灯具、电器开关6个月； 供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。

5、交楼和按约定办理产权证，根据《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 6、索赔，按照合同约定的要求承担开发商违约责任。

（1）、没有随房交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》签署工程保修证书等相关交付资料，并且御泉湾小区没有建筑工程竣工验收合格，南正阳置业有限公司没有完成交付或者交付行为无效。

要求海南正阳置业有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

依据合同第十一条合同要求继续履行，逾期日数每日已付房价款万分之二的违约金。

计算日从2017年5月31日计算至今。

（2）、末建泳池、室内外温泉、环境绿化差、安全无保障。

通过提供的宣传彩页、沙盘照片、视频资料等证据，可以看出开发商对于泳池、室内外温泉、景观水系等内容的承诺是具体又确定的，应该构成其约定义务。

依据我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

由于损失无法计算，最好要求海南正阳置业有限公司承担继续履行、采取补救措施。

（3）、房屋质量问题或房屋修缮，通过提供有质量问题的照片、视频资料等证据反映质量问题，如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么可以要求开发商负责限定一个日期内进行维修，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，要求赔偿损失；若房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。

则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

因为房屋没有经过验收合格，房屋主体质量是否合格不知，考虑到安全问题，建议对房屋进行司法质量鉴定。

依据《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

如果觉得要彻底搞明白房屋是否存在质量问题，可以申请鉴定。

如果鉴定确属主体结构质量不合格则可以退房并要求开发商赔偿损失。

如果鉴定主体结构质量合格则可以按照房屋保修规定要求开发商进行保修。

另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”第十三条 “因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（4）、按约定办理产权证，依据合同第十五条补充协议第九条的一定办理房产证约定没有违约，只能要求按期办理。

五、结论意见：

经承办律师分析认为，XX与XX公司签订了《XX商品房屋买卖合同CML000094131号》及《补充协议》是双方真实的意思表示，房屋买卖合同合法有效，《补充协议》约定的房屋交付条款无效；XX公司没有完成房屋交付，构成违约；XX末建泳池、室内外温泉、环境绿化差、安全无保障，构成违约；南正阳置业有限公司没有履行房屋修缮行为，构成违约。

建议：通过XX集体委托对南正阳置业有限公司起房屋买卖合同纠纷诉求，集体维权。

六、诉讼方案及请求（讨论建议稿）。

1、请求人民法院依法判令确认被告没有按照合同约定交付房屋构成违约，责令被告限期承担继续履行、采取补救措施，完成验收交付，并按照逾期日数每日已付房价款万分之二的违约金人民币     元（从2017年5月31日开始计算，暂计算到2019年7月15日，至完成验收交付时止）。

2、请求人民法院依法判令被告末建泳池、室内外温泉、环境绿化差、安全无保障，构成违约，责令被告限期承担继续履行、采取补救措施并赔偿相关损失暂计人民币       元。

3、请求人民法院依法判令确认被告没有按照合同约定履行房屋修缮义务，构成违约，责令被告限期承担继续履行、采取补救措施，限期进行维修并赔偿相关损失暂计人民币      元。

4、请求人民法院依法判令被告按约定办理产权证。

5、请求人民法院依法判令本案鉴定费、律师费、诉讼费用由南正阳置业有限公司承担。

六、声明

1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的相关材料和相关人员的陈述。

委托人应保证，已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且对提供的文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。

本法律意见书中对有关材料中内容的引述，并不表明本所律师对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。

2、本文件仅供XX业主参考，切勿外传。

本法律意见书正本一式二份，无副本。

本所承诺：余海良律师律师没有不良记录，是表现优秀的律师，本所对提供的本《法律意见书》真实性负责，愿承担相应的法律责任。

本法律意见书由经办律师签署并加盖本所公章方生效。

北京京航律师事务所

承办律师：

承办律师：

年   月    日

附件：委托代理协议1份（可修改讨论稿）。