房价下降买方违约拒绝履行房屋合同如何维护自己的合法权益？|湖南邵阳律师网事务所网

李律师说房产第001期

房价下降买方违约拒绝履行房屋合同如何维护自己的合法权益？

1生活中，我们经常会看到因为房价持续上涨，卖方在签署合同后见利忘义，百般托词拒绝履行的新闻。

近年以来，随着房地产市场调控政策的推进，房地产市场也迎来了一个周期性的调整时期。

许多地方的房价出现较为明显的降价，买方因单方面毁约的情况也越来越普遍，买方为了单方解除房屋买卖合同，可谓八仙过海，各显神通，办假离婚、把户口迁出外地以致当地限购政策导致其没有购房资格、贷款首付标准突然提高其无力负担、房贷政策变化等等不一而足，卖方碰到如上情况如何维护自己的合法权益？李律师从司法实践中的相关判例中为您支招。

基本案情2017年2月26日，在某房产经纪有限公司居间服务下，原告（出售方）张三与被告（买受方）李四签订《房屋买卖居间合同》。

合同约定：张三所出售房屋位于某某区；房屋成交总价为215万元，买受人在签订本合同时支付购房定金5万元；买受方（乙方）为贷款客户，乙方在25日内将其首付款（含定金）80万元整交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方；乙方申请贷款，经甲、乙、丙三方协商同意，贷款部分由乙方申请贷款，银行放贷时放到甲方指定账户上。

合同中违约责任约定：“若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约定金不退”。

同日，原告（甲方、出卖方）与被告（乙方、买受方）及丙方（居间方）某房产经纪有限公司另行签订《房屋买卖居间补充协议》，该《房屋买卖居间补充协议》的第一条约定：“签订此合同时此房不动产证还没有下发，但双方都认可此次交易，并愿意承担主合同和补充协议所约定的一切责任。

”。

第三条约定：“……双方约定房产证下发后甲方一个月内办理撤抵押手续……”。

第四条约定：“任何一方不按照以上约定或恶意拖延视为违约，……如乙方违约则定金不退装修费不退，首付款不退，并赔偿给甲方总房款215万元的20%作为违约金”。

庭审中被告认可原告与被告签订房屋买卖合同时，被告李四与其妻子王五的户籍均在某某区。

原告与被告李四签订上述合同后，被告李四按约定给付原告首付款80万元（包括定金）。

被告主张原告承诺，原告卖给被告的楼房在2017年10月份一定下发产权证。

李四提交了相关录音证据。

2017年11月13日，案外人某房产经纪有限公司，以原告拖延未给被告李四办理房屋贷款过户为由，给原告发《催告函》，《催告函》中所写的甲方为原告，乙方为被告李四，《催告函》的有关内容有：“自催告函之日起到2018年2月15日止，甲方需给乙方办理该房屋贷款过户手续。

如甲方不履行，乙方有权解除该房屋买卖居间合同，甲方需退还该房屋首付款给乙方。

”。

2018年3月3日，被告李四以2017年10月份房屋所有权证没下发，原告也没有给被告宁平办理房屋过户手续和按揭贷款手续，经被告李四多次催促无果为由，提出解除原告与被告李四签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》。

判决结果本案双方历经一审、二审、再审程序，一审法院判决原告返还被告购房款80万元，被告赔偿原告房屋降价损失80万元，双方互不给付款项；二审法院判决原告返还被告购房款，被告赔偿原告房屋降价损失60万元，原告需向被告返还20万元；再审法院驳回了原告的再审申请。

即被告因为自己的违约行为付出了60万元的代价。

律师评析

一、本案中，被告向法院提交的录音证据，认为录音中被告承诺于一定时期内办完房本，但法院未认可被告的主张，法院认为原告在录音中只是：“说10月能办”，根据我们对日常生活的理解，“能办”与“办下来”系完全不同的意思，不能据此认定原告向被告承诺了10月份办下房本。

诚实守信，不做任何虚假承诺为原告维护自己的权益打下了基础。

二、被告自己将户口调出房屋的所在地以限购政策为由不履行合同仍要承担违约责任，本案中被告李四于2018年2月将其户口迁回原籍某区，造成合同不能履行。

被告李四迁户口时房屋所在某某区的限购政策已经实施半年多，其当时正处在履行购房合同期间，其必然应当知道其将户口迁回原籍后必然造成合同不能履行，并且虽然其与被告王五离婚后户籍需要分户，按当时的户籍管理规定其户口不是必须迁回原籍，仍然可以留在某区，所以被告仍然应承担违约责任。

三、贷款政策调整造成首付款比例增加的不能当然视为客观情况发生重大变化导致合同无法继续履行，本案中的《房屋买卖居间合同》中明确约定“银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需要在三日内补齐首付款”，因此限购政策所造成的被告需增加首付款，不构成合同不能履行。

实践中，即使合同中没有对贷款政策导致首付增加约定的，法院也一般不认为首付增加属于客观情况发生重大变化导致合同无法继续履行的理由，这种合理范围的政策风险属于买受人自身应克服，并不能成为其免责德事由。

四、签署购房合同时系夫妻关系，后又离婚的，仍应将买卖的房屋视为夫妻共同财产，夫妻双方应对原告乙方（出卖人）共同承担违约责任。

五、原告主张的违约金过高的，法院可以依法予以调整，被告一方也可以向法院申请予以调整，本案中如按照合同中约定的违约金计算方式，按总房款215万元的20%给付原告违约金，以不退的80万元购房款（含定金5万元）加上违约金43万元合计123万元，已远超过房价下降给原告造成的损失，因此法院对违约金数额予以调整，最终确定为60万元。

六、在房屋买卖交易过程中，买方和卖方均应以诚实守信作为其履行合同的基本原则，在沟通中坚决杜绝不符合事实的任何虚假承诺，诚实守信不但能保障合同的顺利履行，更是在法律程序中维护自己合法权益的定海神针。

七、对房屋降价的评估标准如何确定的问题，李律师认为委托法院进行委托鉴定并不一定能充分最大化的保障出卖人的权益，房价下降是市场经济环境下的正常市场表现，其下降在多个维度均可有所展现，评估并不是确定房价下降价格的唯一途径，网上的市场数据，市场的普遍感受，有时候甚至能直接作为免证的事实。

当然，如果鉴定评估对出卖人更有利的话也可以申请法院委托鉴定机构对下降的房价进行更为精确的鉴定。

八、当事人应当在合同中明确约定合同签订后发生一方不履行后对房价下降造成的损失如何赔偿的相关条款，合同越细致就越能降低各方的风险，促进合同的履行。