依法“治愈”老北漂心中的伤痛

【前言】

本世纪初期，在京城有一批从城区外迁进行安置的房屋，当时叫经济适用住房，但不同于现在的具有保障性质的经济适用住房，由于外迁安置的房屋在当时看来远离城区，多数在现在的四环以外，本地人没有人愿意外迁。

对于这种房屋购买唯一的限制条件就是具北京户籍，当时这种经济适用住房的价格比商品房价格稍低，但一套房子下来也相差几万元，对于“北漂”一族来说，也是一种不小的诱惑，也就是在这样的特殊历史时期，产生了大量“借名买房”的情况，由于近年来房价的飙升导致出现了大量的争议。

老刘就是借名购房大军的一员。

【案情回顾】

第一次见到老刘是三年前的一个冬日的下午，冬日的阳光洒在老刘有些发黑的脸庞上略显拘谨，老刘经朋友介绍来到事务所咨询关于他房子的事宜。

老刘是四川人，一个地道的“老北漂”，说老刘是老北漂，是因为他已五十岁，上个世纪九十年代初期就只身来到北京打拼，由于老刘是搞技术的对专业比较执着，不懂经商的经营之道，就一直在一家公司工作，来北京二十余年，老刘没有换过工作，可以看出老刘是多么执着的一个人。

在北京漂泊这么多年，虽没有大富大贵，但也算是小有积蓄，日子还是比较顺风顺水的。

但是，有一件事一直在他心头，一直像一枚定时炸弹放在那里，不知何时会爆发。

谈到这件事情，老刘眉头紧锁，情绪有些低落，事情是这样的：

在2003年的时候，在京打拼小十年的老刘小有积蓄，打算在北京购置一套属于自己的房产，也想将来在北京定居。

当时，北京并没有限购政策，商品房买卖是相对自由的。

当时工作单位就在郊区（现在已不算郊区），就打算在附近买套房子，而且也要比城里的便宜些。

在四处看房的时候，当时的同事李姐知道了老刘的购房想法，很热心的想帮帮北漂的老刘（当时还是小刘）。

李姐是北京户籍，老刘所看的楼盘如果用北京户籍购买，可以每平米便宜近一千元，购买80平米的房子就能便宜出装修的钱，当时李姐主动让老刘用自己的名义购买房屋，到时能过户的时候，再过户至老刘名下。

老刘也没多想，既然李姐同意，何乐而不为呢，当时双方也没有签什么合同，在那个年代大家更注重的情谊，没有太多太复杂的想法，事情就这么简单的处理了。

老刘带着李姐到售楼处将已经预定的房子，更改成李姐的名字，又在李姐的配合下，办理了按揭贷款手续，由老刘按月偿还按揭贷款，到2005年底，老刘就一次性还清了所有按揭贷款，并取得了房屋所有权证书。

老刘与李姐本就是同事，又有这件事李姐的大力帮忙，老刘真是感激不尽，老刘逢年过节还去李姐家看望李姐，两家的关系一直不错。

时间一晃从买房到老刘第一次见我已经过去了十年，老刘也试着跟李姐提过房子过户的事情，但李姐每次都说，没事的等忙完这段时间，分分钟就把户给过了。

看到李姐这么说，避免尴尬老刘也就不好意思再多催促。

这次老刘来见我也就是想问问，如果李姐不配合过户的话，从法律上是否可以解决这件事。

根据老刘的讲述，笔者给老刘做了初步分析，从法律上讲这件事是可以通过法律途径解决的，当然，要考虑双方关系的问题，可以先协商解决，协商不成可以通过诉讼解决。

老刘本就是比较诚恳但又犹豫的人，对与李姐的情谊看的比较重，不希望对簿公堂，还是想等等看看，所以这次见面老刘带着笔者的意见走了，其实笔者也不希望老刘与李姐对簿公堂。

但就在2016年春节过后，老刘再次做到我的面前，讲述了上次见面后三年多关于这套房子的情况：上次老刘回去后，与李姐提过多次过户的事情，但李姐每次都说等等，在2016年春节老刘照例到李姐家探望时，李姐明确要求老刘给补偿100万元否则不配合，还要老刘腾房，说房子是她们的。

老刘这样一个老实人有点吓傻了，怎么也不会想到这一幕。

春节一过就找到笔者，只能通过法律手段进行处理这件事。

【律师分析】

老刘这个案子与常规的借名买房没有太多的差异，唯一对老刘不利的地方就是，对于购房首付款的支付凭证目前老刘无法找到。

其他的购房合同、发票、契税、公共维修基金、按揭贷款偿还、贷款结清、入住手续、装修手续、房屋所有权证书等，所有原件均保存在老刘手中，且老刘实际在房屋居住使用。

双方虽没有书面的借名买房协议，但是从事实上可以判断，认定双方存在事实的借名买房关系问题不大。

并且，对于2008年4月11日以前购买的经济适用住房，在房屋所有权证书或契税凭证满五年的，法院是可以判决办理过户的，老刘对笔者的分析比较认同，但还是有些担心，一旦房子被收回，老刘北漂的三十年将面临一无所有的风险，老刘还是有些犹豫，但是不管怎样，职业道德使然，笔者不能做任何的承诺。

最终老刘还是相信笔者的判断，委托笔者代理此案向人民法院提起诉讼。

【法院判决】

笔者代理此案以合同纠纷为由向人民法院提起诉讼，人民法院受理后，历经三次庭审，最终法院判决涉诉房屋归老刘所有，由李姐配合老刘办理房屋过户手续。

老刘拿到了期待已久的判决，一颗悬着的心终于落地，老刘紧锁的眉头舒展开来，再次见到笔者露出了久违的笑容。

【案后语】

本案一波三折，但有惊无险，取得了预期的诉讼效果。

本案的承办法官是司法改革后入额的年轻法官，对于处理本类案件经验相对欠缺。

第一次开庭时，当提到借名买房这个概念，以及提到涉案房屋是经济适用住房，且对方提出反诉要求确认合同无效的情况下，法官直接主观判断“告知笔者撤诉吧，标的的买卖损害其他人利益，你们就是存在借名买房也应该无效”，听到这个结论真是当头一棒，笔者感觉法官对这类事情处理的比较少，当即与法官沟通，要求暂时休庭。

休庭期间，笔者向法官解释了关于经济适用住房的购买限制以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条的条文，法官了解这些情况后，再进行庭审过程中，不在提合同无效事宜。

庭审中，对方提出双方是借款关系，对方向老刘借款，将房子交与老刘使用是为了保障老刘债权的实现，反诉要求老刘腾房并支付使用费用。

笔者对此进行答辩，由于对方对于借款数额无法明确，利率无法确定，且其主张有违生活逻辑，反诉没有事实及法律依据。

在法庭调查过程中，对于借款事实，对方也无法向法官说明，逻辑不通。

庭审过后，在判决发放前这段时间，笔者多次与法官沟通案件的情况，法官对判决借名有效及过户还是有些犹豫，后来笔者提供了十余件类似案件判决，补充两次对于本案的代理意见，最终法院判决书中多次出现与代理意见一致的表述，取得了良好的判决结果。

收到判决那天，老刘激动的像个孩子，从未有过的开心，露出了久违的笑容。

当然，作为代理人的笔者何尝不开心的，只是没有表露的那么明显。

笔者建议，对于借名买房事宜，多数早期的借名买房已经过去十余年，随着时间的推移，证据在灭失，包括当事人可能因为各种原因也可能不在人世，时间越久对于问题的解决越复杂，建议有类似事情，及时解决，尽早治愈心中的伤痛。