宅基地上的房屋在拆迁时应当如何估值
来源：邵阳网整理
2025/3/29 11:42:15
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近日，金水村的小张遇到了一件事：当地政府准备征收他们村的集体土地，而小张家的宅基地和部分农田就在征收的范围内，虽然要响应政府的政策，但是小张还是想知道自家宅基地的价值应该如何评估，好在心里有个数。
首先，由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，如对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。因此建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。
宅基地区位补偿价也可参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，也可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例，可以剥离出宅基地价格。
对集体建设用地基准地价已经覆盖到的区域，可以采用基准地价系数修正法，如广东南海地区。
撰稿： 赵 静
类型：伪原创
编辑：赵森岱
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