案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行的裁判观点

在强制执行过程中，被查封的不动产之上存在租赁关系，案外承租人可否以租赁权正存续为由请求排除强制执行呢？最高院相关执行异议之诉再审案件裁判思路和标准，对我们处理此类案件的司法实践具有现实的指导意义。

一、裁判实例

裁判法院：最高人民法院

裁判案号：(2016)最高法民申700号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):潘炎江。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):浙江运业建筑工程有限公司。

一审被告:绍兴益析光电科技有限公司。

一审第三人:杭州银行股份有限公司绍兴分行。

再审申请人潘炎江因与被申请人浙江运业建筑工程有限公司及一审被告绍兴益析光电科技有限公司、一审第三人杭州银行股份有限公司绍兴分行申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2015)浙执异终字第10号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

潘炎江申请再审主要事由为：

（一）提交新的证据，即由潘炎江的委托代理人范慧慧律师出具的《证明》及相关照片，内容为范慧慧于2013年9月22日在绍兴迪荡昆仑国际1号楼1103室见证了案涉租赁合同的签署过程,据以证明潘炎江与益析光电公司房屋租赁关系的真实性及成立时间。

（二）潘炎江与益析光电公司于2013年9月22日成立房屋租赁关系；潘炎江在原审中所提交以下证据，足以证明案涉房屋已在2013年9月已由潘炎江占有使用至今的事实：

1、潘炎江与浙江合益电子科技有限公司（以下简称合益公司）签订的房屋租赁合同；

2、合益公司与苏州克林络姆空调系统工程有限公司（下简称克林络姆公司）所签订净化安装工程和辅助装修相关资料；

3、浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第334号民事判决。

因此，本案租赁合同的签订和占有使用均在案涉房屋查封之前，应当维护租赁权人的合法权益。 

综上，潘炎江依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定，向本院申请再审。

运业公司向本院提交书面意见：

（一）潘炎江于原审中所提交证据，不能形成有效证据链，不能证明案涉房屋租赁合同的真实性以及潘炎江已合法占有房屋至今的事实。

（二）运业公司在原审中所提交抵押合同、未出租声明书等证据，足以证明益析光电公司未将房屋租赁给潘炎江。

（三）潘炎江所提交《证明》等并非民事诉讼法所规定“新的证据”。

综上，请求本院驳回潘炎江的再审申请。

杭州银行绍兴分行向本院提交书面意见，请求驳回潘炎江的再审申请。

益析光电公司未向本院提交书面意见。

本案一审、二审法院所查明事实，具有相应证据佐证，本院依法予以确认。

本院认为潘炎江提交的范慧慧律师所出具《证明》及相关照片，并非在本案一审、二审庭审结束前因客观原因无法取得或者不能提供，不能作为民事诉讼法审判监督程序所规定“新的证据”，故依法不予采纳。

围绕潘炎江的申请再审事由，本院归纳本案焦点问题为：潘炎江能否以对案涉房屋具有租赁权为由排除强制执行。

本院认为，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。

潘炎江虽于本案一审、二审中提交了于人民法院查封之前所签订的房屋租赁合同，但仍需证明其于人民法院查封之前已对房屋持续占有使用。潘炎江在本案一审、二审中提交了其与合益公司签订的房屋租赁合同、合益公司与克林络姆公司所签订净化安装工程和辅助装修相关资料、（2015）绍柯民初字第334号民事判决等，据以证明潘炎江已对房屋持续占有使用。

本院认为，以上证据仅能证明合益公司与克林络姆公司于2013年9月达成工程协议及工程施工已实际发生，但是，并不能证明克林络姆公司在案涉房屋查封之前已经进场施工，也即不能证明案涉房屋于查封之前已由承租人以明显方式占有使用。因此，潘炎江于本案一审、二审中所提交证据，虽证明其于查封之前签订了房屋租赁合同，但不足以证明其已占有使用案涉房屋，故不能排除人民法院强制执行。潘炎江的申请再审事由，本院依法不予支持。

综上，潘炎江的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项所规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：

驳回潘炎江的再审申请。

审　判　长　　刘雅玲

代理审判员　　张　元

代理审判员　　薛贵忠

二〇一六年八月三十一日

书　记　员　　陈晓宇

二、相关法律依据

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：第一款被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

3、《执行异议和执行复议规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

三、总结

从上述实际判例和我国相关法律、法规中可以总结出案外人以不动产之上存在租赁权为由主张排除强制执行，必需具备两项要件：

第一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，签订的租赁合同是真实有效的；

第二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。

如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。