地产视角 | 国有土地上被征收房屋现使用人可主张的补偿费范围探析

房屋征收系国家出于公共利益需要对被征收人合法占有使用的房屋依照法定的程序和权限予以征收,并给予补偿的行为。开展国有土地上房屋征收，是加快城市有机更新，推进旧城改造和基础设施建设的重要举措，这项工作不仅使城市规划更加合理而且有利于优化土地资源配置。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条及《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条均规定房屋征收的补偿主体为被征收人，补偿范围包括(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

实践中，非住宅房屋的被征收人将房屋对外出租获取收益的情况十分普遍，在被征收人与承租人（房屋现使用人）未就安置补偿费用进行过约定且在房屋征收时仍无法达成一致的情况下，上述费用如何分配会对双方权益产生重要影响。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此并无更为细化的规定，而《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》第三十一条第（二）项则规定“被征收人和被征收房屋现使用人对搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费以及搬迁奖励费的领取有争议的，由当事人协商解决；协商不成、房屋现使用人在签约期限内按期搬迁的，房屋征收部门可将搬迁费发放给房屋现使用人，其他款项由房屋征收部门暂为保管，待达成协议后，按协议办理。”司法实践中，对于上述争议费用又是如何裁判？本文拟通过相关案例就被征收房屋现使用人依据租赁合同可主张的补偿款范围进行探析。

案例一：陈平安、陈有香房屋租赁合同纠纷再审案（湖北省高级人民法院【2017】鄂民再217号）

裁判观点：关于搬家补偿费。政府征收本案涉讼房屋时，该房屋尚处于《租赁合同》约定的租赁期限内，政府的征收行为导致承租人杜芳须将门面房内用于销售经营的相关产品及设施进行转移，并因此产生搬家费用。因此，政府补偿的搬家补偿费1000元应归搬家费实际支付人杜芳所有，由于上述费用已由陈平安、陈有香领取，故陈平安、陈有香应将搬家补偿费1000元向杜芳予以返还。

关于宽带迁移费、空调迁移费。政府因征收本案涉讼房屋导致屋内宽带及空调需迁至他处并产生迁移费用，政府补偿的相关迁移费应由宽带及空调的所有权人取得。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，因杜芳一审、二审及再审均未提交其报装宽带及购买空调的相关凭证，杜芳称其应取得宽带迁移费、空调迁移费的主张依法不能成立。宽带及空调作为房屋内动产及附着物，依法应认定为房屋所有权人陈平安、陈有香所有，政府补偿的宽带迁移费360元、空调迁移费200元应由陈平安、陈有香取得。

案例二（归被征收人）：张福义、闫成方等房屋租赁合同纠纷案（江苏省徐州市中级人民法院【2018】苏03民终2234号）

裁判观点：关于张福义主张的临时安置补偿费43236元，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”据此，临时安置补偿费系房屋征收部门向选择房屋产权调换的被征收人支付的费用，该费用与租赁行为无关，承租人无权获得该费用的补偿，故该院对张福义的该项请求不予支持。本案二审中，法院认为临时安置补偿费系因被征收人选择产权调换而应当获得的安置费用。张福义已经诉请要求闫成方、蒋晴退还了租金，闫成方、蒋晴对其不再有提供安置场所的义务，张福义该主张亦无合同和法律依据。

案例三（归承租人）：广东裕辰涂料有限公司、梁丽华房屋租赁合同纠纷案（广东省佛山市中级人民法院【2021】粤06民终7793号）

裁判观点：关于临时安置费。因梁丽华已获取土地使用权补偿，其损失已得到一定的补偿。在此情况下，政府拆迁部门给予临时安置费补偿系基于在2019年9月1日评估时点时，裕辰公司尚在被拆迁土地上实际经营，因拆迁产生无法继续经营的损失，该项补偿的对象指向的是实际经营主体即裕辰公司，而非梁丽华。因此，即使裕辰公司实际搬离时租赁期限已届满，裕辰公司仍有权要求获取临时安置费249495.48元，本院予以支持。

案例四（双方共享）：丁明军、孟祥奉等房屋租赁合同纠纷案（山东省济南市中级人民法院【2022】鲁01民终5473号）

裁判观点：关于临时安置费。根据征收中心陈述“临时安置费是为了弥补房屋权益人以拆迁需要临时过渡安置的费用”。本案中，涉案房屋拆迁后，房屋所有权人、实际使用人在过渡期内均有周转安置需求，产生相应临时安置费用，故房屋所有权人、实际使用人均应当获得临时安置费补偿。一审法院认定临时安置费仅补偿给房屋实际使用人姜亚昆，未全面考虑房屋所有权人因拆迁产生的安置费用损失，本院予以纠正。综合考虑本案上述情况，本院酌情支持房屋实际使用人姜亚昆与房屋所有权人丁明军、孟祥奉各享有50%涉案房屋临时安置费。

案例五：东营市万泰石油设备有限责任公司、夏玮等房屋租赁合同纠纷案（山东省东营市中级人民法院(2022)鲁05民终1285号）

裁判观点：关于停产停业损失问题。本院认为，因涉案房屋租赁期限尚未届满，房屋拆迁在导致夏玮不能继续经营的同时，也会导致万泰公司不能收取涉案房屋剩余租期的租金，故万泰公司亦存在停产停业损失。一审判决酌定该部分损失补偿由夏玮和万泰公司各享有50%并无不当。

案例六：郭某与山西广聚源洗煤有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督案（山西省高级人民法院【2020】晋民申450号）

裁判观点：关于涉案厂房装修装饰问题。郭某与广聚源公司签订厂房租赁协议，双方在厂房租赁协议中未对租赁厂房的装修进行约定，事后双方也未达成一致意见。故对涉案厂房的装修及损失如何处理，应当根据法律及相关司法解释的规定处理。郭某在反诉状中自认广聚源公司阻碍其装修，且郭某未提交证据证明广聚源公司同意其对涉案厂房进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行装饰装修发生的费用，应由承租人负担，郭某对涉案厂房进行装修未取得广聚源公司的同意，其对涉案厂房装饰装修发生的费用，应由其自行承担。

案例七：青岛星达汽车销售有限责任公司、青岛大宏专用车辆制造有限公司等房屋租赁合同纠纷案 （山东省青岛市中级人民法院【2022】鲁02民终6004号）

裁判观点：星达公司起诉请求大宏公司赔偿其装修损失，但该损失的发生不是大宏公司所致，星达公司不能继续占有使用涉案房屋的原因系房屋被政府收回，亦不受大宏公司主观意志支配，且双方对此类情形下明确约定互不承担违约责任，星达公司仅能获得其装修部分的对应的补偿款，因此，如果超出搬迁补偿中确定的装修补偿范围判令大宏公司对星达公司的装修进行补偿，有违公平原则且无合同依据。因此，本院认为，一审对于星达公司主张的装修损失以青岛贝斯特土地房地产评估咨询有限公司作出的（2020）青黄房地估房地估字第2ＸＸＸ产估价报告》为准进行确定并无不当。

1、关于征收房屋价值、搬迁费及设备迁移费补偿主体比较明确。实践中征收房屋价值主要是指被征收房屋及其附属物的拆迁补偿款，该笔款项由被征收人即房屋所有权人取得通常承租人没有异议。而搬迁费和设备迁移费的支付对象应分别是搬家费实际支付人和迁移设备的所有权人。

2、关于临时安置费用，实践中裁判观点不一，笔者倾向于在双方无明确约定的情况下该笔费用应由双方共享。原因有两点：首先，国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”该条例虽已废止，但明确规定房屋承租人也是临时安置费的补助对象，具有一定的指导意义。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条虽然规定选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。主要是因为补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订，依据合同相对性应向被征收人支付该笔费用。但并不意味着租赁期内在承租人（房屋现使用人）正常生产经营过程中，因拆迁而搬迁后没有临时安置的需求。若全部补偿给被征收人后承租人无权向其主张，则承租人另行寻找安置地点产生的时间成本及额外费用支出均需自行承担，有损其合法权益。

3、关于停产停业的损失，在双方未约定的情况下，不应仅仅局限于拆迁政策所规定的补偿对象，而应以拆迁行为给租赁合同双方造成的实际损失为依据，结合剩余租赁期限、实际经营投入情况、营业执照及许可证件权利主体等因素予以合理分配。

4、关于装修装饰费用，承租人主张获得装修装饰费用补偿的前提是该装修装饰行为事先征得出租人同意，且该项补偿数额不应超出搬迁补偿中确定的装修补偿范围。此外需要注意的是，若承租人的装修装饰行为是本行业生产经营所需而进行的必要性支出，则上述费用即便未经出租人同意，亦可获取适当补偿。