如何判断一个房屋买卖合同是否合法有效?

【关键词】 执行异议、不动产查封、合法占有、执行异议之诉、再审申请

【裁判要旨】 本案裁判要旨在于明确了在执行异议之诉中，案外人提出排除执行的主张需基于真实的房屋买卖法律关系，并且必须满足在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、支付全部或部分价款以及非因自身原因未办理过户登记等条件。此外，案外人提出的新证据应在执行程序中查明，不属于执行异议之诉的审查范围。

【基本案情】 薛甲因与丙公司及一审第三人丁公司、符某、宋某的执行异议之诉案件中，不服辽宁省高级人民法院的二审判决，向最高人民法院申请再审。薛甲主张其已真实购买并占有案涉房屋，并提出新证据证明丁公司已超额偿还了借款本息，请求排除丙公司的强制执行请求。

【裁判结果】 最高人民法院经审查后，裁定驳回薛甲的再审申请。

【专家评析】 本案是一起执行异议之诉案件，涉及执行过程中案外人对执行标的提出的异议。最高人民法院在本案中的裁判，体现了对执行异议审查的严格标准和对真实房屋买卖关系的实质性审查。

首先，关于执行异议的成立条件，法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条和第三十条的规定，明确了案外人提出排除执行异议的，必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人原因未办理过户登记等条件。在本案中，薛甲虽主张其已支付全部购房款，但未能提供充分证据予以证实，且其提供的《协议》存在多处疑点，无法形成完整的证据链证明真实的房屋买卖关系。

其次，关于合法占有的认定，法院要求买受人必须在人民法院查封之前已合法占有该不动产。在本案中，薛甲提交的物业费、供暖费等票据虽然表明其已占有案涉房屋，但由于缺乏有效的买卖合同基础法律关系，法院未认定其合法占有。

再次，关于执行异议的审查范围，法院明确指出，执行异议之诉的审查范围不包括被执行人是否已偿还债权人的借款本息等执行程序中的问题。这一点有助于明确执行异议之诉与执行程序的界限，确保执行异议之诉的审查焦点集中于案外人的实体权利。