二手房交易注意事项，二手房交易与新房交易的区别

1.二手房交易注意事项

（1）住房手续是否齐全

房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。在没有房产证的情况下进行房屋交易，购房者拿不到房子的风险很大。房主可能拥有房产证并抵押或转售。即使以后没有得到，他也可以抵押转售。因此，最好选择有房产证的房子进行交易。

（2）房屋产权是否清晰

有些房屋有多个共同所有者。例如，如果有继承人、家庭或夫妻，买方应与所有共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，买受人未经其他共有人同意而签订的买卖合同一般无效。

（3）交易房屋是否出租

有的二手房在转让的时候是有体力负担的，就是还被别人租着。如果购房者只看房产证，只关注过户手续，而不关注是否有租赁，那么购房者很有可能得到无法及时入住或使用的房产。这是因为我国包括大多数国家都承认“买卖不违反租赁”，也就是说房屋买卖合同不能与此前订立的租赁合同竞争。实践中，这一点被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，引发不少纠纷。

（4）土地情况清楚吗

二手房购买者应关注土地的使用性质，看看是否被划拨或转让。划拨的土地一般是免费使用的，也可以由政府无偿收回。转让时，业主已缴纳土地转让费，买方负责土地转让。房屋享有相对完整的权利；还应注意土地使用期限。如果一套房子的土地使用权只有40年，而业主已经使用了十几年，那么购房者是否还应该拥有该地块的土地使用权呢？以1970年的商品房价格来衡量，有点不划算。

(5) 市政规划是否影响

一些出售二手房的房主可能会急于出售，因为他们知道房子在5到10年左右就会被拆除，或者房子附近会建高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划条件。人们在购买时应该充分了解细节。

（6）福利房合法吗？

房改房、安居工程、保障性住房本身就是具有福利性质的政策性住房。转让有一定的限制。而且，这些房屋对于土地性质和房屋所有权范围都有一定的国家规定。买家在购买时，避免销售合同与国家法律发生冲突。

（7）单位房是否违法

一般单位住房包括成本价职工住房和标准价职工住房。两者的土地都是划拨的，转让时应缴纳土地使用费。此外，单位一般享有标准价住房的部分产权，员工转让单位时，单位享有优先购买权。如果购房者不注意这些，可能会与房主一起侵犯该单位的合法权益。

（8）是否拖欠物业管理费

有的房主在转让房屋时，物业管理费、电费、三气费（天然气、暖气、煤气）费长期被拖欠，已经欠下了相当一笔钱。买家在不知情的情况下买下了房子。 ，买方可能需要承担所有费用。

（九）中介公司是否违规

一些中介公司违规提供中介服务。比如，在提供二手房贷款时，他们向购房者提供零首付服务，即购房者支付的购房款全部可以从银行骗出。买家以为自己占了便宜，殊不知如果银行发现了，他可能要承担全部责任。

(10) 合同约定是否明确

二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面，但也应该明确约定一些细节，如：合同主体、权利保障、房价、交易方式、责任等。违约、争议解决、签约日期等所有问题均应综合考虑。

2。二手房交易和新房交易的区别

(1) 交易方式不同

新房交易以自成交为主。由于开发商是专门从事房地产开发的机构，开发商或者开发商委托的销售机构通常直接与购房者就房屋的买卖进行谈判，没有其他主体的参与。 。在新房交易过程中，开发商处于明显的强势地位。合同起草、网上签约、网上备案、过户手续全部由开发商办理。交割时间和取得房产证的时间取决于开发商的建设进度，而购房者可以控制的因素相对较少，因此流程相对简单。

二手房交易包括自营交易和委托交易。根据二手房交易的特点，两种方式中采用委托交易较为广泛，即卖方委托中介公司代理出售房屋，买方通过中介公司看房，买卖双方与中介公司签订《居间服务合同》，中介公司协助签订《存量房屋买卖合同》、办理过户、房产交付等。这种交易方式中，涉及三方。这种交易与新房交易明显不同。由于买卖双方是平等主体，各种事项的处理，尤其是合同签订过程，需要买卖双方就价格、付款方式、交货时间等进行逐项协商，为自己争取更多的利益通过谈判，但过程也相应地繁琐。

(2) 承担的费用金额不同

（1）二手房与新房成交价格存在一定差距。一般来说，同一地段的新房和二手房，二手房的价格相对较低。实践中，同区域二手房??均价比新建商品房均价低20%-30%左右。

(2)其他费用。由于新房直接向开发商购买，无需向中介公司支付中介服务费。但如果选择二手房中介公司，一般需要缴纳房屋购买价3%左右的中介服务费。在纳税方面，新房购买者通常只需要缴纳契税和印花税，而二手房交易则需要相对较多的税费，包括契税、印花税、营业税、个人所得税等，特别是那些应该由卖方支付。卖方通常将缴纳的营业税和个人所得税转嫁给买方。

(3) 交易风险各异

与新房相比，二手房是看得见、摸得着的。房型、房屋品质、交通、环境、周边生活设施等都清楚了解，所在社区环境普遍比较成熟。因此，房屋品质及配套设施方面的交易风险较小。但二手房交易中的产权纠纷往往多于新房交易。比如，配偶一方擅自处分共有财产，共有人未经其他共有人同意，处分共有财产，还有一些经济适用房等二手房交易有很多限制。 。现实生活中，在签订合同甚至转让房屋后，经常会发生一方或第三人主张合同无效或要求解除合同的情况。

对于新房交易，尤其是期房交易，购买时可能只会看到开发商的广告、沙盘、样板房、效果图。此外，还有开发商对新房做出的各种承诺。而且房子还不存在。未来房子实际建成时，可能与开发商原来的承诺并不完全一致，有些承诺甚至可能根本无法兑现，比如户型发生变化、面积增减等。因此，新房实际建成时，可能与购房者的心理预期存在一定的差距。而且，有的新房还可能存在各种质量问题，比如墙面渗水、墙面裂缝、地板不平整等，在与开发商交涉后，协商不成时。索赔损坏或退房会浪费大量时间和精力。与二手房交易相比，新房交易在房屋品质、配套设施等方面存在更大的交易风险。但由于卖方是开发商，且是首次交易，因此很少有产权纠纷。新房交易中的纠纷多是由于开发商迟交房、迟办理产权等原因引起的，开发商主张合同无效或解除合同的情况很少见。很少。

(4) 繁简程序不同

就交易流程而言，二手房交易尤其是自助交易的很多手续需要买卖双方共同完成，因此相对复杂。不过，新房交易的很多手续都是由开发商办理的，所以从这个角度来说，对于购房者来说，新房交易的流程更加简单。