被冒名转卖房屋的房主和买方的法律救济

最近在网上看到一个案例，大意如下：一位女士于2001年与丈夫离婚后移居日本，在中国保留有一套价值千万的房屋。2018年，其前夫指使他人冒办了房主的身份证，然后将房屋卖给了第三方，并办理了过户手续。

那现在房主可以要求房屋登记机关撤销变更登记吗？如可以，有什么法律依据呢？第三方买方又有什么权利呢？

一、分析

这个问题并不像表面看来那样简单，涉及到善意取得、表见代理、无权代理、合同成立和效力等诸多问题，实际上存在不同理论和主张的。

物权登记须有合法依据

不言自明的是，要想合法拥有物权，首先必须以合法的方式取得物权。以本案中的房屋所有权为例，合法取得房屋所有权的方式有建造、买卖、继承、赠与等。房屋所有权必须经登记机关登记之后才能产生物权效力，但这种登记只是对所有权合法取得这一事实形式上的记录和公示，是结果而不是原因。也就是说，登记只有在反映了真实合法有效的房屋所有权时，该登记才是正确的，是不可挑战的，否则有关权利人可以申请更正。这一点由《民法典》第220条加以规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人同意或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

于是，很多人会本能地考察变更登记时所提供的关键资料是否真实有效。登记时一般要提供房屋买卖合同。

那么这份买卖合同是否有效呢？通读完《民法典》，也找不到关于假冒身份签订合同的效力问题的直接规定。这是因为民事法律的前提就是每个民事主体以自己的真实身份行事，而假冒身份是犯罪行为，由刑事法律加以规制。

合同效力要件

关于合同效力问题，《民法典》中可能相关的条款有第143条（民事法律行为的效力要件）、172条（表见代理），但是似乎都不太适用于本案。

《民法典》第143条规定：

“具备下列条件的民事法律行为有效:

（一）行为人具有相应的民事行为能力;

（二）意思表示真实;

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

请注意，上条中的要件只是法律行为的充分条件，而非必要条件，也就是说，凡满足上述三个要件的法律行为皆是有效的，但若不满足（尤其是其中第2项条件），并不一定一概无效。在受欺诈、胁迫以及认识错误的情况下，法律行为是可撤销的，而非当然无效。因此，这一条只能作为法律行为有效的判定依据，而不能作为无效的判定依据。

冒名者并非代理

《民法典》第172条规定的是代理行为的效力。所谓代理，通说认为，指某一表明自己身份的特定人（代理人）自称代表另外一个特定身份的人（被代理人）做出法律行为（例如签署合同），这里两个表明身份的人都是指表明了真实身份的人，表明的身份是两个不同的人。而本案中，表明的身份为同一人，且其中一方表明的身份并非真实，因此通说认为并不属于代理行为，应该不能引用本条认定合同约束房主。

合同对房主不成立

合同有效的前提是合同成立。合同成立需要符合订立合同的程序性要求，即通过要约、承诺或者签订合同书的方式订立合同，这些都是法律行为。法律行为要么本人亲自做出，要么通过代理人做出。本案中的房主既未亲自签订合同，也未通过代理人签订合同，因此合同并未成立，至少对房主而言不成立，因此对房主而言也无效。

合同对冒名者的效力

不过对房主无效，并不一定意味着这个合同对任何人均无效，这里还需要考察合同对冒名者是否有效的问题。

对冒名者是否有效的问题，法律没有做出明确规定。似乎没有可靠的法律依据认定或者否定该合同对冒名者有效。反对有效者认为，合同应该只约束被表明为合同当事人的人，而支持有效者认为，合同首先约束名义上的当事人，而当名义上的当事人因为各种合法理由不能受约束时，则应约束实际行为人（如冒名者，或者超越权限的代理人），否则反而让有过错的实际行为人逃避了责任。

《民法典》第171条规定：

“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。“

上述规定没有明确将代理人超越权限订立的合同规定为约束代理人，但在法律救济方面实际上是按约束代理人来处理的。冒名者应该按类似原则处理。

但即使认定合同约束冒名者，由于冒名者并不真正拥有房屋所有权，因此属于无权处分，依据该合同所做的转让登记仍然属于没有合法依据，是可以撤销的。

从这个思路分析，似乎房主有权要求登记机构撤销买方的所有权登记。

善意取得制度

但是，《民法典》第311条规定：

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意;

（二）以合理的价格转让;

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

这一条表明看起来适用于本案的情形，但问题仍然没那么简单。

对善意取得制度适用于冒名处分情形的不同意见

事实上，对于冒名者处分他人财产这种情形是否可适应或应当适应《民法典》第311条所规定的善意取得制度，学界有很大争议。支持者很多，如王利明教授。反对者也很多，如刘保玉教授。反对者¹的反对主要是在价值观层面，其主要理由是，设立不动产的善意取得制度的最核心目的是保护不动产登记的公信力，与此同时在考虑权利人和第三人各自过错的前提下兼顾双方的利益平衡，因此善意取得制度的适用前提仅限于基于错误登记而发生的处分行为。而冒名处分的案件中在处分之前不动产登记本身并无错误，错误的是处分人的身份证件和签字。如果将善意取得制度扩大适用到冒名处分的情形，将使得权利人总是处于不安中，因为他很难控制别人冒充身份的行为，而这将使对权利人的保护和对第三人的保护二者失去合理的平衡。

但是，这些反对者的核心论据，即不动产的善意取得应只限于不动产登记错误情形下的交易，这种价值观在多数国家的法律体系中不具有一致性。多数国家法律（包括我国法律）体系中都有表见代理制度，其法律后果与善意取得制度类似，都是在本人与第三人利益的保护发生冲突时，选择更优先地保护善意信赖，也即第三人利益。而该制度适用的条件并不限于不动产的登记错误。当然表见代理制度一般用于保护善意第三人的债权，而不动产善意取得制度用于保护善意第三人的物权，但是从涉及到的经济利益大小而言，债权并不一定就轻于物权，那么第三人物权的保护条件为何就一定要严于债权保护呢？

从控制力角度而言，本人对无权代理行为的控制力并不强于对冒名行为的控制力，那为何这些反对者对表见代理的法律效力不持异议，却唯独反对不动产物权的善意取得呢？

另外，反对者也未解释为何善意取得制度只限于保护物权登记的公信力，而不能及于身份证件的公信力。难度身份证件不是比物权登记更为基础的一项制度吗？如果连身份证件都不可信赖，那还能有什么安全的交易呢？

反对者的另外一条主要理由是善意取得制度中对善意第三人的保护应该建立在无权处分人与第三人订立的合同有效的前提下，否则即无保护的必要，因为保护善意第三人的目的是保护交易安全，而对合同进行效力评价时已经适用了与该目的相关的标准，物权制度并无必要和理由在合同效力评价之外给予第三人更多保护。

应当承认，这一理由抽象地看是很有说服力的。但是，这又牵涉了另一问题，这里说的合同有效指的谁与谁之间的合同有效呢？如果是指权利人（本人）与第三人之间的合同，那在无权处分的情况下基本不可能存在权利人与第三人的合同有效的情形，很多情况下甚至不存在权利人与第三人之间的合同，那依此标准，善意取得制度就失去了应用场景。因此反对者所说的合同有效应指无权处分人（即冒名者）与第三人签订的合同对冒名者有效（假设第三人不反对）（合同对被冒名者无效应是共识）。如前所述，《民法典》第171条实际上是按合同对无权代理人有效的实质来处理的，那么是否也满足了反对者的条件呢？看起来这一条件对排除冒名者情形下适用善意取得制度的努力并无多大帮助。

多数反对者在论证其观点时，大量引用了外国的法律规定、学者论述和案例作为论据。但是笔者认为这种论据说服力并不强，因为我国的法律未必一定要沿用外国法律的价值观和立法目的。这些学者的观点更像是其立法主张，而非从我国法律立法背景、历史文本、立法目的、法律系统及法律上下文等角度做出的法律解释，因此并不能作为我国法院裁判时考虑的论据。

从解释论角度，《民法典》第311条语义是明确的，也不与整个法典中其他部分贯彻的保护善意信赖的价值观相矛盾，并无作限缩性解释的余地。另外，法律在有不同条文表面看来都与案件情形有关时，适用的原则是：特别规定优先于一般规定；明示规定优先于默示规定。《民法典》第311条相较于从登记所基于的转让合同效力角度所做的分析显然既属于特别规定，又属于明示规定，因此应该优先适用。本案中的冒名者显然属于无权处分者，本案的各种其他细节也都直接与上条所规定的符合，因此笔者认为，本案可以直接适用《民法典》第311条关于善意取得的规定。

二、笔者意见

如此，则很简单，本案如果买方已经取得了房屋过户，则房主无权再向买方要求返还房屋，房主只能以侵权为由向冒名者以及同谋的前夫主张损害赔偿。赔偿范围基本为房屋价值。《民法典》第1184条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。”也就是说，如果房主向冒名者追偿的话，一般是以房屋转让时的市场价格计算损失。但是如果转让时间与诉讼时间相隔很长，房价发生大涨，按照转让时的价格计算就无法充分弥补房主的损失。此时能否争取援引“其他合理方式计算”的规定，争取按照起诉时的价格计算，就是一个值得研究的问题。

虽然我们还没有看到财产侵权损失可以诉讼时的市场价值计算的司法解释规定，但鉴于《民法典》第1184条仍保留了“其他合理方式计算”的余地，而冒名者属于严重恶意，甚至构成刑事犯罪，因此让其承担最大的民事责任是符合法律政策的，因此笔者认为还是由可能获得法院支持的。

假设本案中房屋尚未过户，则根据《民法典》第311条规定，房主有权向买方追回房屋。那么在追回时是否需要向买方支付价款呢？有趣的是该条并未对此作出明确规定。与之相对照的是，《民法典》第312条关于遗失物的追回权的规定中，却明确规定了所有权人在向遗失物的受让人追回遗失物时需要向受让人支付后者已经支付的价款。从体例解释原则来看，应当将第311条解释为房主在追回时无需向买方支付价款，买方损失可以向无权处分人追偿。

法律之所以对遗失物情形下为所有权人规定了更重的义务（向买方支付价款），是因为权利人对遗失行为具有一定过错，而一般的无权处分情形中权利人通常没有过错。

如前所述，笔者认为，买方在向冒名者追偿时，可以主张参照适用《民法典》第171条，要求冒名者按照合同有效的情形赔偿损失，即可主张期待利益的损失（房价上涨后的利润损失）。

----------------------

[1] 参见冉克平著《论冒名处分不动产的私法效果》，傅鼎生所著《不动产善意取得应排除冒名处分之适用》。